Financiamento Imobiliário: Tire Suas Dúvidas e Saiba Como Funciona o Processo para Comprar um Apartamento

O financiamento imobiliário é, para grande parte dos brasileiros, a principal alternativa para conquistar o sonho da casa própria, seja para moradia ou investimento, especialmente quando se trata da compra de um apartamento. 

Em 2024, essa modalidade bateu recorde no país, com R$ 312,4 bilhões contratados em crédito imobiliário, um crescimento de 24,7% em relação a 2023, segundo dados do Registro de Imóveis do Brasil.

Como envolve valores elevados e um compromisso de longo prazo, é essencial entender cada etapa do financiamento, planejar suas finanças com cuidado e avaliar as melhores condições disponíveis no mercado.

Continue a leitura do artigo para entender como funciona o financiamento imobiliário, quais os principais requisitos e conferir às respostas para as perguntas mais comuns de quem deseja dar esse passo com segurança e tranquilidade. Confira!

O que é financiamento imobiliário e como ele funciona?

O financiamento imobiliário é uma das principais formas de viabilizar a compra de um imóvel para quem deseja sair do aluguel ou investir em patrimônio, mas não dispõe do valor total à vista.

Na prática, funciona de maneira semelhante a um empréstimo, você solicita crédito a um banco ou instituição financeira para adquirir o imóvel desejado e, em troca, assume o compromisso de pagar esse valor em parcelas mensais acrescidas de juros, seguros e taxas administrativas.

A maioria dos financiamentos tem prazos que podem chegar a 30 ou até 35 anos, o que permite diluir os custos e tornar a compra mais acessível, inclusive para quem tem renda moderada.

Para obter a aprovação do crédito, será necessário passar por uma análise que inclui:

• sua renda mensal;
• seu score de crédito;
• e a capacidade de comprometimento com as parcelas, que não podem ultrapassar 30% da renda líquida.

Além disso, será exigido um valor de entrada, geralmente de no mínimo 10% do valor do imóvel, que pode variar conforme o banco, o tipo de imóvel e o programa habitacional escolhido.

• Leia também: 3 informações que ainda não te contaram sobre financiamento de imóvel

Quais são os passos para fazer um financiamento de apartamento?

Antes de assinar qualquer contrato, é essencial entender o passo a passo do financiamento imobiliário. 

Afinal, conhecer as etapas envolvidas ajuda a evitar surpresas, organizar os documentos necessários e se preparar financeiramente para garantir as melhores condições de crédito.

Veja a seguir os principais passos para financiar seu apartamento com segurança e eficiência:

Fazer uma simulação

O primeiro passo do financiamento imobiliário é realizar uma simulação. Esse processo permite que você tenha uma visão clara dos valores envolvidos, facilitando o planejamento financeiro antes de fechar negócio.

A maioria dos bancos e instituições financeiras disponibiliza simuladores online, como é o caso do simulador da Caixa Econômica Federal. Nele, você consegue:

• estimar o valor da entrada;
• visualizar o prazo de pagamento;
• calcular o valor aproximado das parcelas;
• comparar diferentes cenários e condições de crédito.

Essa etapa é essencial para entender qual proposta se encaixa melhor no seu perfil e evita surpresas durante o processo. 

Escolher o imóvel

Com os resultados da simulação em mãos, é hora de escolher o imóvel ideal dentro do seu orçamento. Por isso avalie com cuidado aspectos como:

• localização e infraestrutura da região;
• tamanho do imóvel e número de quartos;
• condições do bem (novo ou usado);
• potencial de valorização e segurança da área.

Critérios como esses ajudam a alinhar o financiamento imobiliário às suas necessidades de moradia ou investimento. Com a decisão tomada, é possível apresentar a proposta à instituição financeira escolhida e dar sequência ao processo de aprovação do crédito.

Submeter-se a análises de crédito e jurídica

Após a escolha do imóvel, chega o momento de passar pelas análises da instituição financeira. Essa etapa é essencial para definir as condições do financiamento imobiliário com base no seu perfil.

Nessa fase, o banco irá avaliar critérios como:

• sua renda mensal e capacidade de pagamento;
• o valor do imóvel e sua compatibilidade com a sua renda;
• sua idade e histórico de crédito (score);
• eventuais restrições no CPF.

Além disso, o imóvel escolhido também passa por uma análise jurídica. O objetivo é garantir que toda a documentação esteja regular e que não existam pendências que comprometam a negociação, tanto do lado do comprador quanto do vendedor.

Essa etapa costuma exigir o envio de documentos pessoais e do imóvel, e é fundamental para assegurar uma transação segura e sem riscos legais.

• Leia também: Documentos Necessários para Comprar um Apartamento Financiado

Assinatura do contrato e registro do imóvel

Por fim, com a aprovação do crédito, o banco emitirá o contrato de financiamento, que deverá ser assinado por todas as partes envolvidas. 

Após a assinatura, o próximo passo é registrar o contrato em cartório para que a propriedade seja transferida legalmente ao comprador.

Nessa etapa, é importante se preparar para os custos adicionais, como:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
• taxas de cartório para escritura e registro;
• despesas administrativas da instituição financeira.

Somente após o registro em cartório o imóvel passa, de fato, a ser seu. Esse é o encerramento oficial do processo de financiamento e o início da sua jornada como proprietário.

• Leia também: Entrega Das Chaves Após Escritura: 6 Fatores Que Devem Ser Esclarecidos!

Como financiar um imóvel em 2025?

Com o aumento na demanda por crédito e o avanço das plataformas digitais, financiar um imóvel em 2025 envolve novas possibilidades e também novos desafios. 

A seguir, veja o que mudou e quais estratégias você pode adotar para obter as melhores condições.

Taxas de juros praticadas em 2025

Em 2025, o cenário econômico é marcado por uma taxa Selic ainda elevada, o que influencia diretamente os juros aplicados ao financiamento imobiliário. 

Mesmo com esse contexto, algumas instituições seguem oferecendo condições competitivas, especialmente para clientes com bom histórico de crédito e relacionamento bancário.

A Caixa Econômica Federal continua liderando com as menores taxas do mercado, partindo de 11,29% ao ano + TR, especialmente em contratos dentro do programa Minha Casa Minha Vida. Vale lembrar que essas taxas podem variar conforme:

• a modalidade de financiamento escolhida (como SFH ou SFI);
• o valor e localização do imóvel;
• o tipo de vínculo que o comprador mantém com o banco;
  e o score de crédito analisado no momento da proposta.

Por isso a dica é sempre comparar sempre mais de uma instituição e simule diferentes cenários. Pequenas variações na taxa de juros podem gerar uma economia significativa no valor total pago ao longo do financiamento.

É possível usar o FGTS ou subsídio em 2025?

Sim, em 2025 continua sendo possível utilizar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para facilitar o financiamento imobiliário, principalmente para trabalhadores com carteira assinada que desejam adquirir o primeiro imóvel.

O FGTS pode ser usado em diferentes momentos do processo, como:

• para dar entrada no imóvel e reduzir o valor financiado;
• para amortizar o saldo devedor e reduzir o número de parcelas ou o valor das mensalidades;
• para liquidar o saldo total do financiamento, se o titular desejar quitar o imóvel.

Para utilizar o FGTS, é necessário atender a alguns requisitos:

• ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (consecutivos ou não);
• não possuir outro financiamento ativo no SFH;
• não ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha;
• o imóvel precisa estar avaliado dentro do limite permitido pelo programa habitacional vigente (como o Minha Casa Minha Vida).

Além disso, compradores de baixa renda ainda podem contar com subsídios governamentais, especialmente por meio do Minha Casa Minha Vida, que continua ativo em 2025 com faixas de renda ajustadas. 

Com a nova atualização do programa, os subsídios podem chegar a mais de R$ 55 mil em alguns casos, reduzindo significativamente o valor a ser financiado.

Quais ferramentas digitais facilitam o processo de financiamento imobiliário 

Com a digitalização do setor bancário, o processo de financiamento imobiliário se tornou muito mais acessível e ágil. Hoje, boa parte das etapas pode ser feita online, desde a simulação até a assinatura do contrato.

As principais ferramentas digitais que facilitam esse processo são:

• simuladores online: disponíveis nos sites dos bancos, ajudam a comparar taxas, prazos e valores de entrada com rapidez, permitindo escolher a melhor proposta sem sair de casa;
• aplicativos bancários: muitos bancos já oferecem a solicitação de financiamento direto pelo app, com envio de documentos, acompanhamento da análise de crédito e até notificações em tempo real;
• assinatura eletrônica de contratos: em vez de deslocamentos ao cartório, algumas instituições já permitem a formalização do contrato por meio de plataformas seguras de assinatura digital;
• atendimento por chat ou IA: alguns bancos e fintechs oferecem atendimento inteligente para esclarecer dúvidas e orientar o cliente durante todo o processo de contratação.

Essas soluções poder não apenas reduzir o tempo de espera e a burocracia, como também tornam o financiamento imobiliário mais transparente e personalizado. 

Quais as principais dúvidas sobre financiamento de apartamento?

Agora que você já conhece as etapas, requisitos e possibilidades envolvidas no financiamento de apartamento, chegou a hora de tirar as dúvidas mais frequentes de quem está prestes a realizar esse grande passo.

Abaixo, confira as respostas para perguntas mais comuns para ajudar você a tomar decisões com segurança e clareza.

1. Qualquer pessoa pode fazer um financiamento imobiliário?

Sim, desde que atenda aos critérios exigidos pela instituição financeira ou construtora. No caso de imóveis em construção, a análise costuma ser feita pela própria construtora. Já nos bancos, a avaliação é mais rigorosa e considera:

• comprovação de renda compatível com o valor do imóvel;
  ausência de restrições no CPF (como nome negativado no SPC ou Serasa);
• capacidade de pagamento das parcelas, que não podem ultrapassar 30% da renda líquida.

Se houver dívidas pendentes, será necessário quitá-las antes de solicitar o financiamento imobiliário.

2. Trabalhadores autônomos podem fazer o financiamento de apartamento?

Sim. Quem trabalha por conta própria também pode ser aprovado em um financiamento imobiliário, mesmo sem carteira assinada ou contracheque.

No entanto, será necessário comprovar renda por meio de documentos como:

• declaração do Imposto de Renda;
• recibos de prestação de serviços;
• contratos com clientes;
  declaração do sindicato da categoria, entre outros.

Além disso, o autônomo deve apresentar os mesmos documentos exigidos para os demais perfis, como RG e CPF e comprovante de estado civil. Com uma boa organização financeira e documentação em dia, o processo de aprovação é totalmente viável.

3. É possível financiar o valor total do imóvel?

Na maioria dos casos, não é possível financiar 100% do imóvel. O financiamento de apartamento exige, no mínimo, uma entrada de 10% sobre o valor total, um percentual que pode variar conforme a instituição e o perfil do comprador.

Alguns bancos podem solicitar um valor maior como entrada, especialmente em contratos fora de programas habitacionais.

Entretanto, para quem se enquadra no Minha Casa Minha Vida, é possível utilizar subsídios do governo para compor esse valor de entrada, reduzindo o montante que precisará ser pago inicialmente. Vale conferir os limites e regras vigentes junto à Caixa ou banco responsável.

4. Como é feito o cálculo do valor das prestações?

As parcelas do financiamento de apartamento são formadas por três componentes principais:

• amortização: parte da parcela que de fato abate o saldo devedor do imóvel;
• juros: valor cobrado pelo banco como remuneração pelo crédito concedido;
• encargos adicionais: incluem seguros obrigatórios (como MIP e DFI) e taxa de administração.

O sistema de amortização mais comum no Brasil é o SAC (Sistema de Amortização Constante), em que o valor das prestações diminui com o tempo. Outra opção é a Tabela Price, com parcelas fixas no início, mas maior custo total no fim.

Dessa maneira, simular diferentes prazos e sistemas ajuda a entender qual modelo se encaixa melhor no seu orçamento.

5. Posso usar o FGTS para amortizar o saldo do financiamento?

Sim, como citado anteriormente, o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser utilizado de diferentes formas ao longo do financiamento de apartamento, desde que o comprador atenda aos critérios exigidos.

As principais possibilidades de uso são:

• dar entrada no financiamento e reduzir o valor financiado;
• amortizar o saldo devedor, diminuindo o número de parcelas ou o valor mensal;
• quitar o imóvel de forma antecipada, caso haja saldo suficiente;
• pagar parte das prestações, respeitando o limite de três prestações consecutivas ou 12 alternadas em até 12 meses.

Lembrando que para utilizar o FGTS, é necessário ter, no mínimo, três anos de contribuição (consecutivos ou não), não ter outro financiamento ativo no SFH e não ser proprietário de imóvel residencial na mesma cidade onde mora ou trabalha.

6. Como funciona o financiamento imobiliário no Minha Casa Minha Vida?

Em 2025, o programa Minha Casa Minha Vida segue como uma das principais iniciativas de acesso à moradia no Brasil, atendendo famílias com renda mensal bruta de até R$ 8.000. 

Entretanto, para participar do programa, é necessário:

• não possuir outro imóvel residencial no país;
• não ter financiamento ativo no SFH;
• utilizar o imóvel como moradia própria;
• estar com o CPF regular;
• e, em alguns casos, estar cadastrado em programas sociais.

A contratação do financiamento ocorre diretamente pela Caixa Econômica Federal, que disponibiliza simuladores, canais digitais e atendimento especializado.

Outro ponto importante do programa é que o imóvel precisa estar dentro do limite de valor definido para o município onde está localizado. Essa regra garante que os subsídios cheguem às famílias que realmente precisam, respeitando a realidade de cada região.

Com esse guia completo, você já tem as informações essenciais para dar o primeiro passo rumo ao financiamento de apartamento com mais segurança.

O mais importante agora é organizar o seu orçamento, comparar propostas e analisar com calma todas as possibilidades disponíveis no mercado.

Com planejamento e atenção aos detalhes, é possível fechar uma negociação vantajosa, adequada ao seu perfil e às necessidades da sua família, seja para sair do aluguel ou investir no seu próprio patrimônio.

Comprar um imóvel vai muito além de sair do aluguel, é sobre conquistar estabilidade. E com um financiamento para apartamento adequado, esse passo se torna mais acessível e planejado.

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