Valor De Entrada No Financiamento De Imóvel: Como Funciona e Como Negociar?

​​​​A conquista do próprio lar é uma jornada que exige planejamento financeiro, paciência e organização. Entre as dúvidas mais frequentes, destaca-se o valor de entrada e o financiamento de imóvel.

Sabemos que a realidade econômica brasileira nem sempre permite que todos tenham uma reserva financeira para essa etapa, o que gera perguntas recorrentes, como: quanto precisa dar de entrada para financiar um imóvel ou, até mesmo, se é possível negociar esse valor da entrada.

Nesse artigo, você vai conferir tudo o que você precisa saber sobre o assunto. Confira!

O que é valor de entrada de um imóvel?

O valor de entrada de um imóvel é a quantia inicial que o comprador precisa pagar no momento da aquisição. Esse valor representa uma parte do preço total que não será financiada pelo banco, ou seja, pode-se dizer que é a diferença entre o valor do imóvel e o montante financiado pela instituição financeira.

Na prática, o banco financia apenas uma porcentagem, enquanto o restante deve ser pago como entrada. Essa exigência reduz o risco da operação e também influencia diretamente nas condições do financiamento.

Por exemplo, imagine que você encontrou um imóvel no valor de R$200 mil e conseguiu financiar 80% desse valor. Nesse caso, o valor da entrada será de R$40 mil, representando os 20% restantes do preço total.

Mas vale mencionar que programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, oferecem subsídios governamentais que podem reduzir o valor da entrada, tornando a aquisição mais acessível para famílias de baixa renda e facilitando a conquista do sonho da casa própria.

Como funciona o valor de entrada? 

O valor de entrada de financiamento de imóvel funciona como uma garantia para a instituição financeira. Quanto maior for, menores tendem a ser os juros e o valor das parcelas restantes.

Normalmente, a entrada varia entre 10% e 30% do valor do imóvel, dependendo da análise de crédito, renda e condições do financiamento.

O que pode ser considerado como valor de entrada?

O valor de entrada pode ser composto por diferentes recursos, como:

• Dinheiro próprio;
• FGTS (Fundo de Garantia);
• Recursos provenientes de venda de outro bem;
• Parcelamento direto com a construtora (em alguns casos).

Essa flexibilidade permite que o comprador encontre alternativas para viabilizar a entrada.

Como pode ser feito o pagamento do valor de entrada de um imóvel? 

O pagamento do valor de entrada de financiamento de imóvel pode ser feito à vista ou de forma parcelada, dependendo da negociação com a construtora ou incorporadora. Em muitos casos, é possível organizar esse pagamento ao longo do período de obra, mas, em geral, ocorre no ato da assinatura do contrato com a instituição financeira. 

Esse montante é uma etapa essencial para dar sequência ao processo de financiamento e liberar o crédito necessário para a compra do imóvel. Normalmente, as etapas incluem:

• Assinatura do contrato da compra do imóvel;
• Apresentação de documentos que comprovem a capacidade financeira do solicitante. Entre eles, está a demonstração de que o valor da entrada está disponível;
• Negociações adicionais (em alguns casos, o pagamento pode ser negociado de forma parcelada, dependendo da flexibilidade do vendedor, da construtora ou da instituição financeira).

Parcelar o valor da entrada

Parcelar o valor da entrada é uma prática comum em negociações com construtoras ou incorporadoras, especialmente em imóveis na planta. Essa solução permite ao comprador diluir o valor ao longo do período de construção ou até a entrega do imóvel. Porém, existem alguns principais pontos a observar:

• Prazo de pagamento: o parcelamento geralmente coincide com o período de construção, oferecendo prazos de 12 a 36 meses;
• Incidência de juros: algumas empresas podem aplicar taxas sobre o parcelamento, aumentando o valor total da entrada;
• Negociações personalizadas: dependendo do momento da obra e da flexibilidade do vendedor, é possível negociar condições mais vantajosas.

Como é calculado e como calcular o valor de entrada para um apartamento? 

Por via de regra, o parâmetro usado pelas instituições financeiras e bancárias para calcular o valor de entrada é a renda familiar mensal, podendo variar de um caso para outro. Além disso, os valores das prestações não podem comprometer mais do que 30% da renda. 

Lembrando que é possível somar a renda de outros indivíduos que irão residir no imóvel, o que pode aumentar a capacidade de financiamento. 

A maneira mais prática de calcular o valor de entrada é utilizando simuladores de financiamento imobiliário, disponíveis em sites de bancos e instituições financeiras. Eles fornecem uma estimativa detalhada, incluindo:

• O valor necessário para a entrada;
• O valor das parcelas mensais;
• Possíveis subsídios, como os do programa Minha Casa, Minha Vida, que podem reduzir a entrada para até 5% do preço do imóvel, dependendo da faixa de renda familiar.

Para dar um exemplo, se um imóvel custa R$200.000,00 e a entrada é de 20% = R$40.000,00.

Quanto tem que dar de entrada em financiamento de imóvel?

O valor de entrada de financiamento de imóvel geralmente fica entre 10% e 30%, mas pode variar. Programas como o Minha Casa, Minha Vida permitem condições mais acessíveis, com entradas menores ou até subsídios que reduzem o valor total.

Por isso, é fundamental avaliar seu perfil financeiro e as opções disponíveis no mercado.

Leia também: Consórcio ou Financiamento: Qual É a Melhor Opção Para Comprar o Seu Imóvel?

Como funciona a entrada do financiamento da Caixa e do Minha Casa, Minha Vida?

No caso da Caixa Econômica Federal e do programa Minha Casa, Minha Vida, o valor de entrada de financiamento de imóvel pode ser reduzido graças a subsídios do governo.

Geralmente, ambas financiam até 80% do valor total, mas essas porcentagens podem alterar.

Entre algumas das exigências da Caixa estão nome limpo e comprometimento de renda compatível com a parcela, com prazo de pagamento de até 35 anos. Para o Minha Casa, Minha Vida existem regras que mudam de acordo com a classificação da faixa de renda. 

Além disso, é possível utilizar o FGTS como parte do valor de entrada, o que facilita ainda mais o acesso ao financiamento, principalmente para quem está comprando o primeiro imóvel.

É possível negociar o valor de entrada? Como fazer isso?

Negociar o valor da entrada no financiamento imobiliário é uma possibilidade que pode tornar o sonho da casa própria mais acessível. Embora a entrada seja um requisito padrão, algumas estratégias podem ajudar a reduzir o montante ou torná-lo mais viável, seja por parcelamento ou por condições especiais com construtoras e proprietários.  

Primeiramente, demonstre sua credibilidade financeira para a instituição ou proprietário do imóvel. Manter um histórico de crédito positivo, cumprir pontualmente seus compromissos financeiros e organizar suas finanças são ações que mostram que você é um comprador confiável e preparado.

Negocie diretamente com o proprietário do imóvel — seja uma pessoa física ou jurídica. Essa abordagem pode tornar o processo mais ágil e benéfico para ambas as partes.

Faça também uma vistoria detalhada do imóvel e da região. Identificar possíveis problemas pode aumentar sua margem de argumentação, permitindo ajustes no montante inicial.

Fique de olho nos bônus ou incentivos que podem ajudar a reduzir o valor da entrada. Esses benefícios variam conforme o momento da obra e a demanda do mercado. Por exemplo: descontos na entrada em períodos de baixa demanda ou inclusão de itens adicionais, como isenção de taxas ou melhorias no imóvel, como armários embutidos ou eletrodomésticos.

Por fim, proponha um parcelamento personalizado. Essa pode ser uma alternativa viável para ajustar o pagamento do valor de entrada no financiamento imobiliário. Essa estratégia é frequentemente usada em negociações com construtoras e incorporadoras, especialmente em imóveis na planta.

Ao propor um parcelamento, considere os seguintes pontos para facilitar a negociação:

• Prazo de pagamento flexível: negocie prazos que se adequem ao seu orçamento, normalmente alinhados ao período de construção ou entrega do imóvel, variando entre 12 e 36 meses;
• Redução de juros ou taxas adicionais: certifique-se de discutir possíveis taxas aplicadas ao parcelamento e, se possível, negocie para eliminá-las ou reduzi-las;
• Pagamentos personalizados: dependendo da flexibilidade do vendedor, é possível propor parcelas menores no início, com valores maiores próximo à entrega do imóvel.

Tem como diminuir o valor da entrada do financiamento da Caixa?

Sim, existem formas de reduzir o valor de entrada de financiamento de imóvel, como:

• Utilizar o FGTS;
• Aproveitar subsídios habitacionais;
• Optar por imóveis enquadrados em programas governamentais;
• Melhorar o seu perfil de crédito.

5 estratégias para viabilizar o valor de entrada no financiamento do imóvel

Agora você já sabe como negociar o valor da entrada no financiamento imobiliário, mas, e se essa negociação não for possível? 

Saiba que existem alternativas que podem ajudar a viabilizar esse pagamento. 

Confira abaixo algumas dicas:

1. Use o saldo do FGTS como parte da entrada

Como já falamos, o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser uma excelente alternativa para ajudar no pagamento do valor da entrada do financiamento imobiliário. Esse recurso pode ser usado para complementar o montante necessário, reduzindo a dependência de recursos próprios e facilitando o processo. 

Mas como utilizar o FGTS para o pagamento da entrada?

Confira o passo a passo abaixo: 

• Verifique se você atende aos requisitos;
• Certifique-se de que você está dentro das condições, como não possuir outro imóvel em seu nome na mesma localidade; trabalhar sob o regime CLT e ter saldo suficiente disponível no FGTS;
• Consulte as condições do imóvel e veja se está dentro dos que podem ser adquiridos com o uso do FGTS, como limites de valor estipulados e finalidades residenciais;
• Entre em contato com o banco onde você está negociando o financiamento para saber como utilizar o FGTS como parte da entrada. Eles orientarão sobre os documentos necessários e o processo.

2. Pesquise e compare diferentes opções de financiamento

Pesquisar e comparar diferentes opções de financiamento é uma estratégia indispensável para viabilizar o pagamento do valor da entrada no financiamento imobiliário. Essa prática permite que você encontre condições mais favoráveis, adaptadas ao seu perfil financeiro e às suas necessidades.

O primeiro passo é analisar as taxas de juros oferecidas pelas instituições financeiras. Bancos e financeiras variam bastante em suas condições, e encontrar uma taxa competitiva pode impactar diretamente o valor da entrada. 

Além disso, é fundamental utilizar simuladores de financiamento disponíveis nos sites das instituições, as famosas “calculadoras”, como já citamos anteriormente. Esses simuladores ajudam a estimar o valor da entrada, o montante das parcelas mensais e os prazos, fornecendo uma visão clara sobre o que esperar de cada opção.

Outro ponto importante é avaliar o custo efetivo total (CET) do financiamento, que inclui não apenas as taxas de juros, mas também seguros e tarifas administrativas. Esse cálculo permite uma análise mais completa das opções disponíveis, evitando surpresas no custo final do imóvel.

Por fim, se você sentir a necessidade de mais orientação, buscar ajuda de um consultor financeiro ou imobiliário pode ser uma excelente ideia. Esses profissionais possuem o conhecimento necessário para identificar oportunidades e auxiliar na escolha da melhor alternativa de financiamento. 

3. Considere imóveis de menor valor ou localização alternativa

Se o valor da entrada no financiamento imobiliário estiver fora do seu orçamento, uma solução prática pode ser buscar imóveis de menor valor ou em localizações alternativas. Essa estratégia permite ajustar o montante necessário para a entrada, tornando o processo de aquisição mais viável.

Optar por imóveis mais acessíveis reduz automaticamente a porcentagem exigida como entrada, já que o valor total do imóvel será menor. Essa abordagem é especialmente útil para quem está adquirindo o primeiro imóvel ou busca um investimento inicial no mercado imobiliário. Além disso, imóveis em bairros ou cidades vizinhas geralmente oferecem preços mais competitivos, sem comprometer a qualidade de vida ou o potencial de valorização.

Confira: Imóveis em Aracaju À Venda Da Construtora União

Antes de tomar essa decisão, é importante avaliar aspectos como infraestrutura local, proximidade de serviços essenciais, transporte público e segurança. Mesmo que o imóvel tenha um valor mais baixo, é fundamental que ele atenda às suas necessidades e ofereça boas condições para morar ou investir.

Por fim, considere o futuro. Imóveis em áreas em desenvolvimento podem se valorizar ao longo do tempo, tornando essa escolha ainda mais vantajosa. Pesquisar com calma e considerar alternativas são passos essenciais para encontrar a melhor opção e ajustar o valor da entrada ao seu orçamento.

4. Aproveite subsídios governamentais

Já mencionamos anteriormente a importância dos subsídios governamentais, como os oferecidos pela Caixa e pelo Minha Casa, Minha Vida, para facilitar o pagamento do valor da entrada no financiamento imobiliário. 

Os subsídios atuam como uma espécie de desconto concedido pelo governo, reduzindo o valor financiado e, consequentemente, diminuindo o montante necessário para a entrada. Para se beneficiar desses programas, é essencial verificar se você se enquadra nos critérios estabelecidos, como faixa de renda, finalidade do imóvel e localização.

Ao considerá-los  como parte de sua estratégia para viabilizar o valor da entrada, certifique-se de trabalhar em conjunto com a instituição financeira responsável pelo financiamento. Eles poderão orientar sobre a documentação necessária e os passos para garantir que você aproveite ao máximo os benefícios disponíveis.

Embora os subsídios não sejam aplicáveis a todos os compradores, é fundamental explorar essa possibilidade caso você esteja dentro dos critérios. 

5. Estabeleça metas financeiras e economize de forma planejada

Com disciplina e organização, é possível reunir o montante necessário e se preparar melhor para o compromisso financeiro de longo prazo.

O primeiro passo é estabelecer metas claras e realistas. Determine o valor necessário para a entrada com base no imóvel desejado e no percentual exigido pela instituição financeira. Use nossa dica de utilizar os simuladores de financiamento imobiliário para calcular o valor exato e definir prazos para atingir sua meta.

Crie um orçamento detalhado, identificando suas receitas e despesas mensais. Análise onde é possível reduzir gastos e direcione essas economias para um fundo específico destinado à entrada do imóvel. 

Considere ajustes temporários no estilo de vida, como reduzir despesas com lazer ou assinaturas de serviços não essenciais, para aumentar a capacidade de poupança.

Além disso, aproveite as rendas extras para acelerar o acúmulo do valor necessário. Bonificações, férias remuneradas ou trabalhos temporários podem ser direcionados integralmente para o fundo da entrada. 

Investir esse dinheiro em aplicações seguras, como poupança ou CDBs com boa liquidez, pode ajudar a preservar o valor enquanto você economiza.

Como financiar um imóvel? 

Resumidamente, para financiar um imóvel é necessário, de modo geral:

• Comprovar renda;
• Passar pela análise de crédito;
• Escolher o imóvel;
• Definir o valor de entrada;
• Assinar o contrato com o banco.

Tem como financiar um imóvel sem entrada​?

Na maioria dos casos, não é possível financiar um imóvel sem entrada. Porém, mesmo que seja raro, há casos em que é possível financiar 100% do valor do imóvel, eliminando a necessidade de entrada. Isso geralmente ocorre em situações específicas, como:

• Negociações diretas com proprietários: alguns proprietários, para vender rapidamente, podem aceitar condições que eliminam a entrada;
• Iniciativas de construtoras e incorporadoras: algumas empresas oferecem promoções e condições especiais para atrair compradores, especialmente em imóveis na planta;
• Imóveis de leilão: em determinadas circunstâncias, o pagamento integral do valor de arremate elimina a entrada, mas requer outros recursos disponíveis.

Vale lembrar que financiar todo o valor do imóvel pode gerar parcelas mais altas, comprometendo uma fatia maior da renda familiar, o que exige cautela e planejamento.

Temos um artigo completo para você que deseja saber mais sobre financiamento de apartamento. Aproveite a leitura e entenda tudo antes de dar entrada no seu próximo empreendimento.

Caso queira, você também pode entrar em contato com a Construtora União para tirar mais dúvidas sobre valor de entrada e financiamento de imóvel.

Mande sua mensagem ou entre em contato pelo WhatsApp de número (79) 3211-5060 para comprar seu novo imóvel financiado.