FGTS para Compra de Imóvel: Saiba Como Funciona e Quais as Regras

Conquistar a casa própria ainda é um dos maiores sonhos dos brasileiros. Seja para sair do aluguel, buscar mais espaço para a família ou realizar o desejo de ter um imóvel no seu nome, muitos contam com o FGTS para compra de imóvel como forma de viabilizar esse investimento.

Segundo dados divulgados pela Caixa Econômica Federal, em 2023, os financiamentos habitacionais com recursos do FGTS somaram mais de R$ 110 bilhões, demonstrando a força do fundo como principal apoio para quem está adquirindo seu primeiro imóvel ou construindo patrimônio.

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço foi criado com esse propósito, ajudar o trabalhador com carteira assinada a ter segurança financeira em momentos importantes da vida, como a compra da casa própria. 

Então se você quer entender como funciona o FGTS para compra de imóvel, quais são as regras atualizadas e quando ele pode ou não ser utilizado, continue a leitura.

O que é o FGTS e como ele pode ajudar na compra de imóvel?

O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é um benefício trabalhista destinado a auxiliar o trabalhador em momentos estratégicos da vida, como na compra de um imóvel residencial. Ele funciona como uma espécie de poupança compulsória, formada por depósitos mensais feitos pela empresa empregadora, normalmente, 8% do salário bruto.

Quando o trabalhador atende aos critérios exigidos, esse saldo acumulado pode ser liberado para facilitar a aquisição da casa própria. Isso inclui:

• utilização como entrada no financiamento;
• amortização de parcelas do saldo devedor;
• abatimento de até 80% das prestações mensais por até 12 meses consecutivos;
• liquidação total do financiamento, se houver saldo suficiente.

Na prática, o FGTS reduz o valor financiado, diminui o prazo de pagamento e viabiliza condições mais acessíveis, o que o torna especialmente importante para quem está em busca do primeiro imóvel ou deseja melhorar sua condição de moradia. 

• Leia também: A entrada do financiamento da Caixa pode ser parcelada? Entenda!

Quais são os requisitos para utilizar o FGTS na compra do imóvel?

Antes de mais nada, é preciso entender que o FGTS consta de uma série de regras impostas pelo Governo Federal e Caixa Econômica Federal. 

Ou seja, para utilizar o FGTS na compra de um imóvel, é essencial cumprir algumas normas estabelecidas e conhecer esses critérios evita surpresas e ajuda a planejar melhor o seu  financeiro e consequentemente, o seu investimento.

A seguir, confira os principais requisitos, tanto o que se exige do comprador e do imóvel.

Regras para o comprador utilizar o FGTS

O uso do FGTS na compra de um imóvel só é permitido para trabalhadores que atendam a todos os critérios exigidos pela Caixa Econômica Federal e pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A seguir, confira as regras atualizadas para 2025:

• tempo mínimo de contribuição: é necessário ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada, sob o regime do FGTS. Esse período pode ser acumulado em diferentes empresas e não precisa ser contínuo;
• sem financiamento ativo: o comprador não pode ter outro financiamento habitacional vigente pelo SFH em nenhuma parte do país;
• não possuir imóvel residencial na mesma localidade: é indispensável não ser proprietário de imóvel residencial urbano no município onde reside ou exerce sua principal atividade profissional, nem em cidades vizinhas da mesma região metropolitana;
• ser o titular da conta do FGTS: apenas o titular do saldo pode utilizá-lo. Ou seja, não é permitido usar o FGTS de terceiros, mesmo que sejam pais, filhos ou cônjuges, para comprar um imóvel em seu nome.

Cumprir esses pré-requisitos é essencial para garantir que a solicitação seja aprovada e que o uso do FGTS para compra de imóvel ocorra de forma legal e segura.

• Leia também: Minha Casa Minha Vida: Como Funciona o Financiamento de Imóvel e Quais as Vantagens para Quem Busca o Primeiro Imóvel?

Regras para o imóvel ser financiado com FGTS

Assim como o comprador precisa atender a requisitos específicos, o imóvel escolhido também deve seguir critérios definidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pela Caixa Econômica Federal. Veja abaixo os pontos mais importantes:

• finalidade residencial: o imóvel precisa ser residencial urbano, ou seja, destinado exclusivamente à moradia. Imóveis comerciais, terrenos sem construção ou propriedades rurais não são aceitos.
• localização compatível: o imóvel deve estar localizado na mesma cidade onde o comprador mora ou trabalha, ou em cidades vizinhas da mesma região metropolitana. A aquisição de imóveis fora dessa área geográfica com FGTS não é permitida;
• limite de valor: o valor de avaliação do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão, conforme o limite vigente em 2025 para enquadramento no SFH;
• histórico de uso do FGTS: não é permitido usar o fundo para comprar um imóvel que tenha sido financiado com FGTS por outra pessoa nos últimos 3 anos;
• condições do imóvel: a propriedade deve estar regularizada, com matrícula no cartório de registro de imóveis, sem pendências judiciais ou documentais, e em condições adequadas de habitabilidade.

Essas exigências visam garantir que o uso do FGTS seja feito de forma responsável e que o imóvel represente, de fato, uma moradia segura e legal para o comprador. Caso o bem não atenda a algum desses critérios, o saldo do FGTS não poderá ser liberado.

Quais são os documentos necessários para utilizar o FGTS para comprar imóveis?

Quando você decide utilizar seu FGTS para comprar um imóvel, é fundamental reunir toda a documentação exigida pela Caixa Econômica Federal. 

Afinal, estar com os documentos corretos e atualizados evita atrasos no processo de análise e aumenta as chances de aprovação do financiamento. Abaixo, você confere os principais documentos necessários:

Documentos do comprador (titular do FGTS)

Para solicitar o uso do FGTS na compra de um imóvel, o trabalhador precisa apresentar os seguintes documentos pessoais:

• documento de identificação com foto: RG, CNH ou passaporte.
• CPF: caso não esteja incluso no documento de identidade.
• extrato do FGTS atualizado: disponível no app FGTS ou no site da Caixa.
• carteira de trabalho (física ou digital): comprova o tempo de contribuição no regime CLT (mínimo de 3 anos, somando diferentes vínculos, mesmo que não consecutivos).
• comprovante de residência atual: conta de luz, água, gás ou telefone fixo emitida nos últimos 90 dias.
• comprovantes de renda: holerites, contracheques ou, no caso de autônomos, extratos bancários e declarações compatíveis com a renda informada.
• declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF): com recibo de entrega.
• certidão de estado civil: no caso de pessoas casadas ou em união estável, quando há composição de renda.
• declaração de não titularidade de imóvel residencial urbano no município onde mora ou trabalha (pode ser exigida pela Caixa no ato da análise).
  

Documentos do imóvel e vendedores

Além da documentação do comprador, o imóvel e os vendedores também precisam atender a critérios técnicos e legais para que o FGTS seja liberado. 

Veja a seguir os documentos mais comuns exigidos nesse processo:

• certidão de matrícula atualizada do imóvel: emitida pelo cartório de registro de imóveis, comprova a titularidade, a regularidade da propriedade e se há ônus ou pendências judiciais;
• certidão negativa de débitos municipais (IPTU): comprova que o imóvel está com o imposto em dia;
• certidão negativa de débitos condominiais: obrigatória no caso de imóveis em condomínios verticais ou horizontais;
• laudo de avaliação do imóvel: elaborado por engenheiro ou empresa credenciada pela Caixa, determina o valor de mercado do bem para fins de enquadramento nas regras do FGTS;
• declaração do vendedor com valor de venda: deve estar alinhada ao valor de avaliação e ao contrato de compra e venda;
• certidão de estado civil do vendedor: principalmente se for pessoa física. Se casado(a), apresentar certidão de casamento e regime de bens;
• comprovante de pagamento ou quitação de eventuais financiamentos anteriores: no caso de imóveis que já foram financiados ou que estejam passando por liquidação;
• contrato de compra e venda ou minuta de escritura pública: assinado pelas partes, com cláusulas claras sobre valores, formas de pagamento e condições do negócio.

Esses documentos são especialmente importantes em imóveis usados, pois comprovam a regularidade da propriedade, evitam riscos legais e garantem que o processo de uso do FGTS ocorra de forma segura e dentro da legalidade.

• Leia também: Documentos Necessários para Comprar um Apartamento Financiado

Documentos adicionais para operações específicas

Em algumas situações, a Caixa pode solicitar documentos complementares para liberar o uso do FGTS. Essas exigências variam de acordo com o tipo de operação, perfil do comprador ou características do imóvel. Veja a seguir, os casos mais comuns:

• termo de quitação de financiamento anterior: necessário quando o FGTS será utilizado para amortizar ou quitar um saldo devedor já existente;
• procuração pública com poderes específicos: nos casos em que uma das partes não poderá comparecer ao ato de assinatura e delega poder ao representante legal;
• projeto aprovado e alvará de construção: para quem deseja utilizar o FGTS em imóvel na planta ou construção em terreno próprio, esses documentos são indispensáveis;
• declaração de inexistência de propriedade em nome do cônjuge: em algumas regiões, mesmo sem composição de renda, a Caixa pode exigir esse comprovante para análise de titularidade do grupo familiar;
• contrato de gaveta ou promessa de compra e venda registrada: pode ser solicitado em casos de regularização de imóveis já ocupados.

Lembrando que esses documentos não são solicitados em todas as operações, mas é importante se informar com antecedência para evitar contratempos.  Agora, com toda a documentação em mãos, o próximo passo é dar andamento ao financiamento do seu grande sonho.

• Leia também: Imóvel dos sonhos: como uma construtora pode contribuir para essa realização?

Muitas construtoras não apenas ajudam você a encontrar a residência ideal, como também contam com uma equipe de análise de crédito especializada, que realiza a pré-avaliação junto à Caixa Econômica Federal. Assim, você descobre se é possível ou não utilizar o FGTS no seu caso e garante mais agilidade e segurança no processo.

Quando é possível usar o FGTS para financiar um imóvel?

Assim como existem regras para quem deseja utilizar o fundo, o uso do FGTS na aquisição de imóveis também é permitido apenas em situações específicas, conforme as normas da Caixa Econômica Federal.

A seguir, confira em quais cenários o saldo do FGTS pode ser utilizado para facilitar o financiamento habitacional:

Compra ou construção de imóvel residencial

O saldo acumulado nas contas vinculadas do FGTS, mesmo de contratos de trabalho anteriores, pode ser utilizado para comprar imóveis residenciais urbanos, prontos, na planta ou para construção em terreno próprio. 

A aplicação pode ocorrer como entrada, complemento do financiamento ou até quitação total, desde que as regras da Caixa e do SFH sejam respeitadas.

Liquidação ou amortização de parcelas

O FGTS também pode ser usado para quitar o financiamento ou amortizar o saldo devedor do seu imóvel, reduzindo o valor total das parcelas ou encurtando o prazo do contrato. Essa estratégia é muito utilizada por quem já tem um financiamento ativo e deseja pagar menos juros ao longo do tempo.

Além disso, muitas construtoras orientam seus clientes sobre como usar o FGTS para amortizar parcelas, garantindo condições mais vantajosas na negociação do imóvel.

Pagamento de prestações

O trabalhador também pode usar o FGTS para pagar parte das prestações do financiamento imobiliário. É possível abater até 80% do valor de cada parcela, por um período de até 12 meses consecutivos, desde que o contrato esteja em dia e enquadrado nas regras do SFH.

Essa alternativa é ideal para quem deseja aliviar o orçamento mensal sem comprometer o planejamento financeiro de longo prazo.

Quando não é possível utilizar o FGTS para comprar imóvel?

Assim como qualquer regra, existem certas restrições. No caso do uso do saldo do fundo, não é diferente. 

Embora o FGTS seja um grande aliado na realização da casa própria, há algumas situações em que seu uso é proibido pelas regras da Caixa Econômica Federal e do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Entre os principais impedimentos são:

• menos de 3 anos de carteira assinada: mesmo que em empresas diferentes, é necessário cumprir esse período mínimo de contribuição para liberar o uso do saldo;
• já possui financiamento ativo no SFH: quem já tem um contrato vigente com o Sistema Financeiro de Habitação não pode obter outro com uso do FGTS;
• já possui imóvel residencial na mesma cidade ou região metropolitana: a regra vale tanto para a cidade de residência quanto para onde você trabalha;
• utilizou o FGTS nos últimos 2 anos para outro imóvel: é necessário respeitar esse intervalo entre operações semelhantes;
• imóvel fora dos critérios do FGTS: como valor acima do limite, localização incompatível ou pendências legais;
• finalidade do imóvel não é residencial urbano: relembrando que não é permitido usar o FGTS para:
  • compra de imóveis comerciais;
  • aquisição de terrenos sem construção;
  • reformas ou ampliações de imóvel próprio;
  • compra de materiais de construção.

Quando desejamos utilizar o FGTS para comprar imóvel, é preciso conhecer todas as regras relacionadas a esse tema. O planejamento deve ser feito com tempo. Afinal, é uma grande aquisição e, por isso, não deve ser feita impulsivamente. 

Do contrário, após a compra, você pode se desestabilizar financeiramente e não cumprir o acordo.

Quanto tempo demora para liberar o FGTS para compra de imóvel?

Essa é uma das dúvidas mais comuns entre quem está se preparando para comprar a casa própria. 

Após a entrega de todos os documentos exigidos e a aprovação da análise de crédito pela Caixa Econômica Federal, o prazo médio para liberação do FGTS gira em torno de 5 a 20 dias úteis.

Esse período pode variar conforme fatores como:

• correção e completude da documentação apresentada;
• tipo de operação (compra, amortização, construção etc.);
• necessidade de vistoria técnica ou laudo de avaliação do imóvel;
• demanda da agência ou correspondente bancário na sua região;
• pendências cartorárias ou documentais que precisem ser resolvidas.

Em muitos casos, quando o processo é conduzido com o apoio de uma construtora ou correspondente autorizado, o tempo de liberação costuma ser menor.  

Isso porque esses profissionais já dominam os trâmites da Caixa e ajudam o comprador a organizar toda a documentação corretamente desde o início.

Uma dica para agilizar o processo é manter todos os seus documentos atualizados e certifique-se de que o imóvel escolhido atende às exigências legais do FGTS e do SFH. Isso reduz o risco de retrabalho e acelera a liberação dos recursos.

• Financiamento negado: 10 motivos que podem reprovar um financiamento imobiliário!

Então, se você ainda estava em dúvida sobre como usar o FGTS para comprar um apartamento ou uma casa, agora já sabe que ele pode ser a chave para conquistar o sonho do imóvel próprio com muito mais facilidade.

Já escolheu seu novo apartamento ou quer entender melhor como financiar com FGTS? Fale com a Construtora União e conte com uma equipe pronta para te orientar em cada etapa da compra!