O que é a composição de renda e como funciona?

Uma das principais formas de viabilizar a compra de um apartamento é por meio de financiamento imobiliário. Para muita gente, essa é a única operação que permite a aquisição de um bem de valor tão elevado como um imóvel sem que se disponha de todo o capital.

Porém, fechar um bom negócio e realizar um financiamento vantajoso, que garanta a compra do imóvel e não represente riscos de comprometer suas finanças no futuro, depende de alguns cuidados e do cumprimento de exigências do banco financiador.

A composição de renda é um dos requisitos que o comprador deve apresentar para ter seu financiamento aprovado pelo banco. Se você quer entender como funciona a composição de renda e de que forma é feita sua apresentação, aproveite que é justamente sobre isso que vamos tratar neste post!

O que é a composição de renda?

Para fazer a liberação do crédito imobiliário, o financiador faz a análise de uma série de indicadores que indicam a sua capacidade de arcar com as parcelas em longo prazo, por exemplo. A renda de quem solicita o crédito é um deles.

A definição do valor a ser liberado e das condições gerais do negócio depende diretamente da renda comprovada por quem deseja comprar o imóvel. Trata-se de uma informação importante para que o banco possa analisar o risco da operação. Quanto maior a renda, maior será a capacidade de pagamento do comprador e menor o risco de inadimplência.

Para melhorar as chances de obter um bom financiamento imobiliário, o comprador pode somar os rendimentos de toda a família no momento de pedir a análise de crédito ao banco. Isso se chama composição de renda.

É importante saber que todas as pessoas que compuserem a renda para a compra de um imóvel serão coproprietárias. Da mesma forma, serão responsáveis pelo pagamento das parcelas do financiamento também.

Como ocorre o comprometimento de renda com financiamento?

A renda do cliente é um dos requisitos avaliados pelos bancos para calcular o seu potencial de endividamento. É dessa forma que a instituição estabelece o valor que o comprador pode financiar, respeitando sua capacidade de pagamento.

Esse montante costuma ser limitado, na maioria dos bancos, a 30% da renda de quem pretende adquirir o imóvel. Então, caso seu rendimento seja de R$ 5 mil, a parcela mensal a ser paga será de, no máximo, R$ 1,5 mil.

Com base nesse cálculo e em outras informações, como o valor do imóvel e a quantia que o comprador dispõe para a entrada do negócio, o banco calcula o quanto o cliente pode financiar.

A composição de renda é interessante justamente por ampliar essa capacidade de comprometimento com as parcelas. Se, além dos R$ 5 mil do exemplo acima, for adicionado o rendimento de outra pessoa da família, o teto representado pelos 30% será maior, permitindo, inclusive, a liberação de um valor mais elevado para a compra do imóvel.

Como funciona a composição da renda para obter financiamento?

A forma de compor a renda para o cálculo do financiamento varia de acordo com as políticas de cada banco. Em geral, cônjuges, filhos e parentes em primeiro grau são aceitos para agrupar a renda familiar.

Outros graus de parentesco ou relacionamento consanguíneo ou por afinidade são aceitos pelas instituições bancárias, como a união estável, por exemplo. É preciso ficar atento ao número máximo de participantes na composição, geralmente limitado a duas ou três pessoas.

Independentemente do grau de relacionamento aceito pelo banco para efetuar a composição de renda familiar, saiba que todos os participantes precisam estar livres de restrições cadastrais.

É possível usar o FGTS para compor a renda?

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um grande aliado de quem quer comprar uma casa ou um apartamento. E isso não é diferente quando é feita a composição de renda. Todas as pessoas incluídas no contrato podem utilizar seus saldos do FGTS para a aquisição.

Os valores podem ser utilizados na entrada, no pagamento de parte das parcelas ou mesmo na amortização do saldo devedor. Mas, antes de contar com essa possibilidade, é preciso verificar as limitações para o uso do FGTS na compra do imóvel.

Qual é o prazo de financiamento?

A composição de renda tem influência no prazo do financiamento, já que os bancos utilizam a idade do proponente mais velho como referência. E quanto mais velho o comprador, menor será o prazo para quitação do empréstimo. E financiamentos com períodos mais curtos têm parcelas mais elevadas.

Quais são os cuidados ao realizar a composição de renda?

Ao definir como e com quem será feita a composição de renda para a compra do imóvel, é fundamental considerar alguns aspectos sobre a operação para evitar surpresas desagradáveis no futuro.

Copropriedade do imóvel

Quem participar da composição de renda terá seu nome incluso no contrato de financiamento e será coproprietário do imóvel. Se futuramente houver interesse em negociar a casa ou o apartamento, terá que ter a anuência de todos.

Responsabilidade pelos pagamentos

Todos os participantes são também solidários na dívida que o financiamento gera junto ao banco. Se houver atraso nos pagamentos, todos os contratantes serão considerados inadimplentes. Por esse motivo, é preciso escolher pessoas de confiança para compartilhar o financiamento.

Tempo de contrato

Um financiamento imobiliário pode se estender por até 30 anos. Por isso, é importante avaliar a proximidade com quem planeja compor a renda, porque é provável que seja uma longa parceria. Mesmo depois de quitado, a pessoa ainda será proprietária de parte do bem, devendo participar de todas as decisões pertinentes.

Quem pode participar dessa composição?

Como você viu, é o banco quem determina quais graus de parentesco podem compor a renda para o financiamento imobiliário. Por isso, é importante se informar com a instituição financeira e avaliar se é ou não uma boa ideia incluir outras pessoas nessa composição.

Existem algumas instituições, inclusive, que permitem a composição da renda com companheiros e amigos. Dessa forma, a compra do imóvel é conjunta e ambos os envolvidos são considerados proprietários dele. Nesses casos, é feita uma espécie de sociedade sobre o bem.

Quais são os critérios para aderir à composição de renda?

Obviamente, para se beneficiar das condições da composição de renda você precisa corresponder a alguns critérios estabelecidos. Por exemplo, todos os participantes passarão por uma avaliação detalhada de crédito, que considera o seu histórico de compras e pagamentos. Caso alguém esteja com pendências financeiras, isso pode atrapalhar o financiamento.

Outros documentos também são considerados, como:

• comprovantes da declaração do imposto de renda;
• holerites e pró-labores;
• extratos bancários;
• carteira de trabalho;
• contratos de prestação de serviços;
• recibos de recebimento pela prestação de serviços;
• entre outros.

Esses são documentos fundamentais para comprovar a renda dos participantes e a sua condição de pagar pelas parcelas do financiamento. Então, é fundamental ter em mãos os seus e os de quem vai dividir o imóvel com você.

Ah! E caso você vá compor renda com alguém considerado de idade mais avançada, é possível que o tempo de financiamento liberado seja menor, está bem? Isso significa que o valor total deverá ser pago em um número menor de prestações, o que pode tornar o valor um pouco mais salgado por mês.

Quais são as vantagens de optar pela composição de renda?

Apesar de parecer um pouco complicada em um primeiro momento, a composição da renda é muito benéfica e uma ótima alternativa para quem quer ter acesso a um crédito maior. Aliás, para quem sonha em comprar a casa ou o apartamento próprio, essa pode ser realmente a opção com mais chances de dar certo.

Quer conhecer algumas vantagens de recorrer à composição de renda para financiamento imobiliário? Então, fique de olho!

Maior facilidade na aprovação

Embora muitas pessoas não se deem conta disso, a composição de renda aumenta as chances de ser aprovado em uma solicitação de financiamento. Isso acontece porque a sua renda é somada à de outro participante na hora de calcular o quanto pode ser comprometido com as parcelas.

Em outras palavras, somar os seus ganhos com os de outra pessoa diminui as chances de que vocês não paguem as parcelas para o banco. Além disso, considerando os 30% que podem ser comprometidos, a aprovação é muito mais segura.

Aumento do valor financiado

Se você ganha R$ 2 mil por mês, só poderá assumir parcelas de R$ 600 em um financiamento. Isso aumentaria muito o prazo para o pagamento, sem considerar que abrangeria apenas imóveis com valores mais baixos. No entanto, se você tem um parceiro que ganha mais R$ 3 mil, por exemplo, vocês já podem comprometer, juntos, R$ 1.500 mensais no financiamento.

Desse modo, vocês terão duas opções:

• pagar pelo crédito em menos tempo e, assim, economizar com os juros;
• ou comprar um imóvel de valor maior.

Soma do FGTS

Você já viu que o seu FGTS pode fazer parte da composição da renda e, assim, aumentar o valor de entrada do imóvel. O resultado é um montante financiável menor, com menor comprometimento de renda, juros menores e mais chances de aprovação. Se você somar o seu FGTS ao da pessoa que vai participar da composição da renda, então, as chances são ainda maiores.

Em que situações isso não vale a pena?

A composição de renda para financiamento imobiliário nem sempre é a melhor alternativa. Por isso, é importante ficar atento a quando isso é benéfico ou não para a solicitação do crédito. Ela não é boa, por exemplo, se:

• a idade do participante mais velho for mais avançada, porque isso vai diminuir o tempo do financiamento;
• o relacionamento entre os participantes da composição for muito recente, afinal, uma separação não extingue o compromisso com o crédito;
• você ou o outro proprietário pretendem se desfazer da sua parte futuramente, visto que o processo é bastante burocrático;
• os participantes da composição não se conhecem tão bem, afinal, a inadimplência do financiamento poderá resultar na penhora do imóvel.

Quais são as alternativas nesses casos?

Agora, se depois de conferir todas essas informações sobre a composição de renda no financiamento imobiliário você chegou à conclusão de que essa não é uma boa opção para você, até existem algumas alternativas. Porém, saiba que elas demandarão um pouco mais de tempo e paciência.

A primeira opção é a compra à vista do imóvel, que apesar de ser morosa, não é impossível. Nossa dica de ouro, nesse caso, é que você calcule o possível valor de parcelamento com o qual você e seu parceiro conseguiriam arcar. Depois, subtraia dessa “parcela” o valor que você paga atualmente de aluguel. A diferença, invista em aplicações financeiras rentáveis e para o longo prazo até chegar ao valor que você precisa.

Outra alternativa é o consórcio de imóveis, que dá a você a possibilidade de ganhar por sorteio ou antecipando suas parcelas. A desvantagem, nesse caso, é que você vai começar a pagar o seu apartamento antes mesmo de poder morar nele. Além disso, terá que arcar com uma taxa de administração que pode chegar a 25% do total do imóvel.

Então, basicamente, as suas alternativas vão depender do prazo no qual você quer ter o seu imóvel, suas condições de pagamento, as taxas de juros cobradas pela instituição financeira e a composição total da renda de quem vai participar da compra.

Essas informações que você acabou de conferir são os principais aspectos que você deve levar em consideração na hora de projetar a composição de renda a ser apresentada ao banco para solicitar um financiamento imobiliário. Quanto mais alinhada estiver a sua proposta, maiores as chances dela ser aprovada.

Lembre-se que financiar um imóvel é uma operação de longo prazo e de grande impacto em sua vida financeira. Por isso, antes de fechar negócio, busque o máximo de informações possível e só assine o contrato de financiamento após ter absoluta certeza quanto à segurança da operação.

Além disso, também é importante investir em um planejamento financeiro eficiente e elaborar a sua reserva de emergência. Desse modo, mesmo que imprevistos financeiros ocorram durante o prazo do financiamento, você conseguirá manter as parcelas em dia.

Que tal agora falar com um dos nossos corretores e saber mais como é possível adquirir sua casa ou apartamento por meio de um financiamento?