Como Se Planejar Para Comprar Um Apartamento? Guia Completo

Comprar um apartamento é uma das decisões financeiras mais importantes da vida e, justamente por isso, merece ser feita com calma, clareza e planejamento. Mais do que juntar dinheiro para a entrada, é preciso entender o seu momento, organizar o orçamento, conhecer as opções de financiamento e avaliar cuidadosamente cada etapa até a entrega das chaves.

O objetivo deste guia é facilitar esse processo. Aqui, você vai encontrar um passo a passo completo para se planejar antes de comprar um apartamento, desde a análise da sua situação financeira até a escolha do tipo de imóvel, entendimento dos custos envolvidos e preparação para a vida após a mudança.

Ao final da leitura, você terá um caminho claro para seguir, com orientações práticas, perguntas que precisa responder e pontos de atenção que evitam erros comuns, especialmente para quem está fazendo essa compra pela primeira vez.

Se você quer transformar o sonho da casa própria em um plano realista e possível, este é o melhor ponto de partida. Boa leitura!

O que você precisa saber antes de começar: como se planejar para comprar um apartamento na prática

O planejamento para comprar um apartamento começa muito antes de escolher um bairro ou visitar um imóvel. Ele envolve entender seu momento de vida, organizar as finanças, analisar as possibilidades de financiamento imobiliário e saber exatamente quais etapas fazem parte do processo.

Muita gente inicia essa jornada pela parte errada, começando a pesquisar imóveis sem ter clareza sobre orçamento, documentação ou custos adicionais. O resultado é frustração, expectativas desalinhadas e, em alguns casos, decisões precipitadas. Por isso, antes de aprofundar cada etapa do guia, vale revisar alguns princípios básicos sobre como se planejar para comprar um apartamento de forma segura e realista.

O planejamento é mais importante que a pressa por que a decisão de comprar um imóvel não deve ser tomada na impulsividade. A pressa costuma levar a compras acima do orçamento, escolhas mal avaliadas e contratos que depois se mostram desfavoráveis. Planejamento, por outro lado:

• reduz riscos;
• aumenta seu poder de negociação;
• permite aproveitar oportunidades reais;
• garante que a compra caiba no seu bolso hoje e no futuro.

Entenda: o tempo que você investe nessa preparação se transforma em tranquilidade na hora de assinar o contrato.

Financiamento, compra à vista ou imóvel na planta: o que muda no planejamento? 

Cada forma de compra exige um tipo de preparação diferente:

• à vista: foco maior em construir patrimônio, analisar liquidez das aplicações e definir o momento ideal para comprar.
• financiamento: envolve comprovação de renda, score de crédito, análise de taxas, entrada e simulações.
• imóvel na planta: planejamento de longo prazo, atenção a cronogramas, reputação da construtora e possíveis ajustes na renda durante o período de construção.

Ter clareza sobre qual caminho você seguirá evita erros e te ajuda a direcionar seu esforço da forma correta.

Como se planejar para comprar um apartamento: passos essenciais

Agora que você já entendeu o que precisa saber antes de começar, confira o passo a passo efetivo do planejamento para comprar um apartamento.

1. Entenda sua motivação e seu momento

Antes de entrar nos números, simulações e visitas a imóveis, é importante dar um passo para trás e entender por que você deseja comprar um apartamento agora e como essa decisão se encaixa no seu momento de vida.

As respostas para essas perguntas ajudam a definir expectativas, evitar escolhas precipitadas e guiar todas as etapas seguintes do planejamento.

Por que você quer comprar um apartamento?

A motivação influencia diretamente o tipo de imóvel, o prazo e a forma de pagamento mais adequados. Pergunte a si mesmo:

• você quer parar de pagar aluguel?
• o objetivo é conquistar independência?
• quer morar em uma região específica, mais perto do trabalho ou da família?
• está buscando estabilidade para começar uma nova fase da vida, como casar ou ter filhos?
• pensa no apartamento como investimento?

Ter clareza sobre o por quê você deseja dar esse passo evita frustrações no futuro e torna suas decisões muito mais assertivas.

Qual é o seu momento atual?

Sua situação pessoal e profissional também influencia essa compra. Avalie pontos como:

• estabilidade no emprego ou na renda;
• possibilidade de mudanças nos próximos anos;
• planos familiares (casamento, filhos, troca de cidade);
• tempo que pretende permanecer no imóvel.

Se você prevê mudanças importantes a curto prazo, talvez faça sentido optar por um imóvel menor, por um financiamento com parcelas mais flexíveis ou até por um imóvel na planta, por exemplo.

Comprar ou alugar imóvel: o que faz mais sentido agora?

Essa é uma dúvida comum e a resposta não é igual para todo mundo.

Comprar um apartamento costuma ser vantajoso para quem busca estabilidade e quer construir patrimônio, mas o aluguel pode ser mais adequado em momentos de transição. O importante é entender qual cenário conversa melhor com o seu atual momento de vida.

2. Avalie sua situação financeira

Antes de decidir quanto pode pagar em um imóvel, é fundamental entender exatamente como está a sua vida financeira hoje. Isso inclui analisar renda, despesas, dívidas, capacidade de poupança e até mesmo como os bancos enxergam você como potencial comprador.

Esse diagnóstico mostra até onde você pode ir sem comprometer sua estabilidade e evita que você assuma um financiamento maior do que deveria.

Análise de renda, despesas e dívidas

Comece levantando todos os seus números. Anote sua renda mensal líquida, gastos fixos, gastos variáveis e possíveis dívidas. O objetivo é descobrir quanto sobra de verdade no final do mês e o quanto você poderia destinar a uma parcela de financiamento ou à reserva para a entrada.

Pergunte a si mesmo:

• quanto do meu orçamento vai para despesas essenciais?
• quanto gasto com estilo de vida (lazer, assinaturas, aplicativos)?
• tenho dívidas em andamento? Qual é o valor das parcelas?
• sobram recursos no final do mês? Quanto?

Essas respostas vão indicar se você está pronto para assumir um financiamento ou se ainda precisa reorganizar algumas áreas antes de seguir.

Entenda seu score de crédito e como os bancos avaliam você

Mesmo que você tenha uma boa renda, o banco só aprova o financiamento se o seu perfil de crédito for sólido.

Alguns fatores que influenciam essa análise:

• histórico de pagamento;
• uso responsável do limite do cartão;
• ausência de atrasos;
• dívidas em aberto;
• estabilidade profissional;
• relacionamento com a instituição financeira.

Se o banco entende que você é um “bom pagador”, as chances de aprovação aumentam e, em alguns casos, você consegue taxas mais vantajosas.

Dica: Antes de solicitar um financiamento, vale consultar seu score e, se necessário, fazer ajustes simples, como renegociar dívidas, diminuir o uso do rotativo e manter as contas sempre em dia nos meses anteriores à solicitação.

Como montar o seu orçamento para comprar um apartamento

Depois de analisar sua situação financeira, chega o momento de definir limites claros. Uma regra prática bastante utilizada é: as parcelas do financiamento não devem comprometer mais que 30% da renda familiar mensal.

Isso ajuda a manter o equilíbrio financeiro, reduzir o risco de inadimplência e garantir que você consiga manter uma boa qualidade de vida mesmo depois da compra.

Seu orçamento deve considerar:

• valor da entrada, que em muitos casos é entre 20% e 30% do imóvel;
• valor da parcela mensal, proporcional à renda;
• custos iniciais da compra (ITBI, escritura, registro, mudança);
• custos recorrentes após a mudança (condomínio, IPTU, manutenção).

Se preferir, você pode até criar uma planilha simples com todas essas informações, isso dá clareza e evita surpresas.

Importante: se, ao analisar tudo, você percebe que o apartamento desejado ainda não cabe no bolso, isso não significa desistir, e sim ajustar o plano. Você pode pensar em aumentar o prazo do financiamento, esperar mais tempo para conseguir juntar uma entrada maior ou até mesmo considerar um imóvel na planta, que tem parcelas menores durante a construção. 

3. Defina seu orçamento e suas metas de economia

Depois de entender sua situação financeira, é hora de transformar números em um plano concreto. Definir um orçamento claro e metas realistas para juntar a entrada é o que torna a compra do apartamento realmente possível.

O ideal é que o valor do imóvel esteja alinhado com sua renda, seu padrão de vida e sua capacidade de poupança. Como referência geral:

• A entrada costuma ser entre 20% e 30% do valor total.
• As parcelas do financiamento devem caber dentro dos 30% da renda familiar.

Se um imóvel de R$ 300 mil exige R$ 60 a 90 mil de entrada, por exemplo, você consegue visualizar exatamente quanto precisa guardar e em quanto tempo. Depois de definir o valor aproximado da entrada, divida essa meta pelo número de meses que você tem até a compra. Assim:

• se a meta é juntar R$ 80 mil em 3 anos, você precisa reservar cerca de R$ 2.200/mês.
• se o prazo é maior, o valor mensal diminui; se o prazo é menor, você precisa de mais disciplina ou de renda complementar

Use essa lógica para criar um plano que se encaixe no seu dia a dia, sem comprometer sua qualidade de vida.

Para quem precisa juntar o valor da entrada do financiamento imobiliário mais rápido, algumas ações podem ajudar:

• reduzir gastos não essenciais temporariamente;
• renegociar dívidas ou parcelas caras;
• usar contas automatizadas de investimento para não depender só da disciplina;
• buscar rendas extras, freelas ou trabalhos eventuais.

Pequenos ajustes, somados ao longo dos meses, fazem uma diferença enorme rumo à compra do imóvel.

4. Entenda o financiamento e as condições de pagamento

A forma como você vai pagar o apartamento influencia o valor final da compra, o prazo, as parcelas e o nível de estabilidade necessário ao longo dos anos. Por isso, entender as modalidades disponíveis é essencial para escolher a que melhor se encaixa no seu perfil.

Modalidades de financiamento

Os bancos oferecem diferentes linhas de crédito para compra de imóvel. As duas mais comuns são o SFH e o SFI, que variam em relação a limites de valor e regras. Também é possível financiar por meio de consórcios, que funcionam como uma compra programada e dependem de contemplação. Compare bancos, taxas de juros, prazos e condições antes de decidir.

Entrada, taxas e prazo

A entrada costuma ficar entre 20 e 30 por cento do valor total. O restante é financiado e pago em parcelas mensais. Avalie a taxa de juros, CET e o prazo máximo que o banco permite. Quanto maior o prazo, mais confortável a parcela, mas maior o custo total da operação. Simular cenários diferentes ajuda a visualizar o impacto de cada escolha.

Amortização e simulações

As duas tabelas mais usadas no Brasil são a Price e a SAC. Na Price, as parcelas começam baixas e aumentam com o tempo. Na SAC, as parcelas começam maiores e diminuem gradualmente. Fazer simulações em plataformas bancárias permite comparar essas diferenças com clareza.

Uso do FGTS e programas habitacionais

Se você atende às regras, pode usar o FGTS para compra de um imóvel para reduzir a entrada, amortizar parcelas ou diminuir o saldo devedor ao longo dos anos. Vale também verificar programas habitacionais vigentes, como o Minha Casa Minha Vida, que podem oferecer taxas de juros menores e condições especiais.

 5. Escolha do imóvel: novo, usado ou na planta

Entender as diferenças entre os tipos de imóvel ajuda você a tomar uma decisão mais segura. Cada opção atende a perfis e objetivos diferentes, e conhecer suas características evita surpresas no futuro.

Imóvel novo

Um imóvel novo costuma exigir menos manutenção nos primeiros anos e oferece estruturas mais modernas, como área de lazer completa e tecnologias atualizadas. Em compensação, tende a ter um valor inicial mais alto e taxas como condomínio e IPTU um pouco maiores em alguns empreendimentos.

Imóvel na planta

A grande vantagem é o preço, que costuma ser mais baixo durante a construção. As parcelas da entrada também são mais flexíveis. No entanto, é essencial analisar a reputação da construtora, acompanhar o cronograma e verificar se o padrão prometido será entregue. Essa opção é ideal para quem tem tempo e busca aumentar a  valorização do imóvel.

Imóvel usado

Geralmente possui preço mais acessível e boa localização, já que muitos estão em bairros consolidados. Por outro lado, pode exigir reformas, vistoria cuidadosa e atenção à documentação. 

 6. Documentação e custos extras 

Além do valor do imóvel, existem taxas, documentação e despesas que fazem parte da compra e precisam ser previstos no planejamento. Conhecer esses custos antecipadamente evita surpresas e garante que você esteja preparado para todas as etapas até o registro final.

Documentos do comprador e do imóvel

O comprador costuma precisar apresentar documentos pessoais, comprovantes de renda e certidões que comprovem a regularidade financeira. Já o imóvel deve ter matrícula atualizada, certidão negativa de ônus e documentos que confirmem a situação jurídica do bem. Essa análise é fundamental para garantir que a compra é segura.

Taxas obrigatórias

Na compra de um apartamento, você deve considerar ITBI, escritura e registro. O ITBI é pago ao município e varia conforme a cidade. A escritura formaliza a compra e o registro transfere oficialmente o imóvel para o seu nome. Esses custos podem somar alguns pontos percentuais do valor total da transação.

Despesas que não aparecem no anúncio

Além das taxas obrigatórias, inclua no orçamento gastos como vistoria, mudança, possíveis reformas, condomínio inicial e eventuais adaptações. Mesmo quando o apartamento está em bom estado, pequenas melhorias costumam ser necessárias. Prever esses valores evita estourar o orçamento justo no momento da mudança.

7. Pesquise mercado, localização e atente-se à condição do imóvel

A escolha da localização tem impacto direto no preço do imóvel, na qualidade de vida e até na valorização futura. Por isso, antes de visitar apartamentos, vale aprofundar sua pesquisa sobre bairros, infraestrutura e condições de mercado.

Ao avaliar o bairro, observe se a região oferece o que você considera essencial para o seu dia a dia. Analise proximidade de transporte, supermercados, escolas, serviços de saúde e áreas de lazer. Verifique também a sensação de segurança, a movimentação nas ruas e como o bairro funciona durante o dia e à noite.

Não se esqueça, também, de que um imóvel é um investimento. Portanto, compare o valor do metro quadrado entre diferentes regiões. Pesquise histórico de valorização e projetos de desenvolvimento urbano planejados para os próximos anos. Áreas em crescimento tendem a oferecer bom custo-benefício e potencial de retorno caso você decida vender no futuro.

Ao visitar um imóvel, observe iluminação, ventilação, barulhos internos e externos, estado de conservação e posição solar. Pergunte sobre custos de condomínio, regras internas, vagas de garagem e reformas necessárias. Tire fotos, anote impressões e compare com outras opções para tomar uma decisão mais consciente.

8. Como escolher a construtora certa para comprar seu apartamento

Escolher a construtora é uma das decisões mais importantes de toda a jornada de compra. Mesmo quando o imóvel parece perfeito na planta, é a construtora quem define a qualidade da obra, o cumprimento dos prazos, a transparência do processo e a experiência que você terá desde a assinatura do contrato de compra e venda até a entrega das chaves. Por isso, é essencial analisar o histórico da empresa com cuidado antes de fechar negócio.

Antes de tomar sua decisão, vale observar alguns pontos fundamentais. Pesquise os empreendimentos já entregues e veja se foram concluídos dentro do prazo. Avalie a qualidade do acabamento, o padrão arquitetônico e a fidelidade ao projeto original. Entenda também a reputação da construtora na região, a experiência no mercado e o nível de satisfação de clientes anteriores. Quanto mais sólida for a empresa, menor será a chance de contratempos durante a obra e maior será a segurança da sua compra.

Se você está pesquisando apartamentos para comprar em Sergipe, é hora de colocar a Construtora União no topo da sua lista. Atuamos no mercado desde 1983, já entregamos mais de 25 mil unidades ao longo da história e somos reconhecidos pela qualidade e pelo cumprimento de prazos. Esse volume expressivo de obras e décadas de atuação demonstram solidez, consistência e responsabilidade com cada projeto! Aproveite sua visita ao blog para conferir todos os imóveis disponíveis.