Saiba Como Avaliar Um Imóvel Para Compra Ou Venda. Veja Os Critérios E Métodos

Comprar ou vender um imóvel é uma das decisões mais importantes que você pode tomar. Para que esse processo seja bem-sucedido, é fundamental saber como avaliar um imóvel corretamente. A avaliação adequada vai garantir que o valor do imóvel seja justo e que você tome a melhor decisão para seu investimento. 

Neste artigo, vamos apresentar os critérios e métodos mais usados para avaliar imóveis, além de dicas valiosas.

Como avaliar um imóvel: veja os critérios

Avaliar um imóvel não se resume apenas ao preço que o proprietário pede. Existem diversos fatores que influenciam o valor real e que devem ser considerados para uma avaliação precisa. Confira os principais critérios:

Localização

A localização é, sem dúvida, um dos critérios mais importantes na avaliação, especialmente para imóveis residenciais de alto padrão. Isso porque impacta diretamente na valorização do imóvel ao longo do tempo.

• proximidade de serviços essenciais: acessibilidade a escolas, hospitais, centros comerciais, restaurantes e áreas de lazer são fatores que aumentam o valor de um imóvel. Quanto mais a área oferecer conveniência, maior será seu valor no mercado;
  
• segurança e infraestrutura da região: a segurança da vizinhança e a infraestrutura pública são determinantes. Regiões com baixa criminalidade, boa iluminação pública, ruas bem pavimentadas e infraestrutura de transporte tendem a ter uma maior valorização;
  
• valorização futura da região: é fundamental analisar o crescimento e desenvolvimento da área. Se a região está passando por investimentos em infraestrutura ou novas obras, isso pode indicar um aumento significativo de valor no futuro, o que torna o imóvel ainda mais atrativo como investimento.

Tamanho e layout

O tamanho do imóvel e seu layout também são aspectos que impactam diretamente na avaliação. Aqui, os conceitos de espaço e funcionalidade entram em cena.

• área útil vs. área construída: a área útil do imóvel é um critério importante, pois é a medida que representa o espaço efetivo que o morador pode usar. Já a área construída inclui todas as áreas do imóvel, como paredes, varandas e corredores, e deve ser considerada no cálculo do valor;
  
• distribuição dos ambientes: um imóvel deve ter uma distribuição de ambientes que favoreça a convivência, a iluminação natural e a ventilação. Layouts bem planejados, que integram de maneira harmoniosa os ambientes, agregam valor ao imóvel. Por exemplo, uma suíte master com varanda e vista para o mar ou uma cozinha gourmet integrada podem aumentar o preço do imóvel.

Posição em relação ao sol

Ao pensar em como avaliar um imóvel você já lembrou do sol? Dependendo da região onde mora ou pretende comprar um apartamento, a iluminação solar pode influenciar positiva ou negativamente.

Por via de regra, a posição norte tem maior incidência de raios solares. Se você estiver no Sul do Brasil, por exemplo, isso é ótimo, já que o sol ajudará a aquecer a casa, secar roupas e ainda auxiliará na iluminação durante o inverno.

No entanto, se estiver em locais quentes, como em Sergipe, essa é uma desvantagem, já que quanto mais raios solares atingirem o imóvel, mais quente será a sua residência. 

Exatamente por isso que será comum encontrar a expressão “face norte” ou “nascente” e “poente” em anúncios de compra e venda, pois essa é uma característica que pode aumentar ou diminuir o preço da residência.

Infraestrutura e acabamento

Imóveis de alto padrão, por exemplo, geralmente se destacam pela qualidade da construção e pelos acabamentos de alto padrão. Esses detalhes fazem toda a diferença na avaliação do valor do imóvel.

• materiais de alta qualidade: o tipo de revestimento e os acabamentos de pisos e paredes, por exemplo, são aspectos que agregam valor. Além disso, a qualidade dos eletrodomésticos e sistemas de automação residencial também são determinantes na avaliação;
  
• sustentabilidade e eficiência energética: soluções como painéis solares, sistemas de captação de água da chuva e aquecimento de água solar também são considerados um diferencial importante. Essas características não apenas reduzem os custos operacionais, mas também aumentam a atratividade do imóvel para compradores conscientes ambientalmente;
  
• áreas de lazer e comodidades exclusivas: principalmente no caso de imóveis de alto padrão, é importante considerar as áreas de lazer e as comodidades extras, como piscina, academia, spa, churrasqueira e até mesmo quadras de tênis. Esses diferenciais são altamente valorizados, pois oferecem mais conforto e exclusividade aos moradores.

Estado de conservação

O estado de conservação é um fator crucial na hora de entender como avaliar um imóvel, especialmente se ele já possui alguns anos de construção. A manutenção do imóvel pode influenciar diretamente no seu valor de mercado.

• imóvel novo vs. imóvel usado: imóveis novos geralmente têm um valor maior devido à qualidade do projeto e à ausência de desgastes naturais. Porém, imóveis usados podem ter seu valor reduzido caso apresentem necessidade de reformas significativas;
  
• cuidados com a manutenção preventiva: um imóvel bem conservado e com manutenção em dia é mais valorizado. Isso inclui a checagem regular de sistemas elétricos e hidráulicos, pintura, estrutura do telhado e pisos. Se apresentar sinais de desgaste ou necessidade de reparos, seu valor tende a ser menor.

Qualidade dos acabamentos

Um pensamento bastante errado, mas muito comum, é não enxergar a importância da qualidade dos acabamentos. No entanto, ao visitar um apartamento decorado, por exemplo, é possível perceber como esse aspecto faz total diferença na valorização de uma residência.

Acabamentos de primeira linha, personalizados, portas e janelas novas e de boa qualidade elevam o preço do apartamento por serem mais procurados e de alta durabilidade.

Já os azulejos muito antigos, com rachaduras, desbotados, madeiras de baixa qualidade e portas manchadas desvalorizam muito o imóvel, principalmente porque o morador certamente fará mudanças nesse sentido.

Afinal, é visível quando uma construtora se preocupa somente com o preço dos materiais e não investe em produtos e mão de obra de qualidade.

O acabamento é feito não somente para dar beleza ao apartamento, apesar de ser crucial para esse quesito. Ele torna o ambiente mais seguro e confortável. Então, quanto mais antigo for o imóvel, mais desgastado e desvalorizado poderá ser esse acabamento, principalmente comparando com um novo.

Quais são os métodos de avaliação de imóveis?

Existem diferentes métodos para avaliar um imóvel. Conheça os principais:

Método comparativo de mercado

Esse método compara o imóvel com outros similares vendidos ou alugados na mesma área. Com base nas características e valores, é possível determinar um preço justo para o imóvel em questão.

Método de custo

Aqui, avalia-se o valor de construção do imóvel somado ao custo do terreno. Esse método é mais comum para imóveis novos, especialmente em empreendimentos imobiliários de grande porte.

Método da renda

Ideal para imóveis comerciais ou que geram rendimento, esse método calcula o valor do imóvel com base na receita que ele pode gerar, considerando aluguel ou outras formas de retorno financeiro.

Como saber se o valor do imóvel é justo?

Para saber se o valor do imóvel é justo, é importante comparar os preços de mercado, levando em consideração as características do imóvel e os critérios que apresentamos anteriormente. O método comparativo de mercado é uma excelente ferramenta para garantir que o preço pedido esteja dentro da média da região.

Além disso, é fundamental fazer uma pesquisa minuciosa sobre a área onde o imóvel está localizado, considerando aspectos como crescimento da região, tendências do mercado imobiliário e possíveis obras de infraestrutura que possam valorizar ou desvalorizar o imóvel.

Quem pode avaliar um imóvel?

A avaliação de imóveis pode ser realizada por diferentes profissionais, mas é sempre importante contar com a ajuda de especialistas que possuam experiência no mercado imobiliário e conhecimento técnico.

Corretores de imóveis

Corretores especializados têm experiência e conhecimento sobre os preços do mercado local. Eles podem fazer uma avaliação baseada nas condições do imóvel e nas tendências da região.

Avaliadores profissionais

Para uma avaliação mais detalhada e formal, é recomendável contar com um avaliador imobiliário, que possui a formação e as certificações necessárias para realizar avaliações precisas e imparciais.

Peritos judiciais

Em casos de litígios ou disputas legais, os peritos judiciais são responsáveis por fornecer uma avaliação imparcial do imóvel, considerando todos os fatores legais, econômicos e técnicos.

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