Tudo Sobre a Taxa de Laudêmio: Saiba Como Funciona e Quem Deve Pagar

Você sabia que cerca de 80% das transações imobiliárias no litoral brasileiro envolvem propriedades que estão sujeitas à cobrança da taxa de laudêmio? 

De acordo com Gilmar Custódio, sócio da Custódio e Schmidt Advogados e vice-presidente jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo, de 70% a 80% dos imóveis se enquadram como terrenos de marinha.

Ou seja, esses terrenos estão sujeitos à cobrança da taxa de laudêmio, portanto, se você está planejando comprar ou vender um imóvel, especialmente nessas regiões, entender como essa taxa funciona é fundamental para evitar surpresas durante o processo de negociação.

Nesse artigo você vai conferir as principais dúvidas sobre o laudêmio, como quem deve pagá-lo, como ele impacta a compra e venda de imóveis, e as diferenças em relação a outras taxas, como o foro. 

Além disso, saiba como calcular o valor do laudêmio, quando ele pode ser isento e qual a sua relação com o IPTU. Continue a leitura para saber tudo sobre esse tema essencial no mercado imobiliário!

O que é a taxa de laudêmio?

A taxa de laudêmio é uma cobrança feita sobre a transmissão de imóveis localizados em áreas que pertencem à União ou estão sob regime de aforamento. Esses terrenos incluem, por exemplo, os chamados “terrenos de marinha”, que se referem às áreas situadas à beira-mar ou em regiões de extensão de terrenos pertencentes ao Estado.

A cobrança do laudêmio ocorre quando há uma transferência de propriedade, seja por venda ou outra transação onerosa. Ao contrário do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), que é cobrado anualmente, o laudêmio é um valor pago uma única vez, por ocasião da transação do imóvel. 

Isso significa que sempre que houver a venda de um imóvel, o novo proprietário precisará arcar com esse custo, caso a propriedade se enquadre dentro das áreas que estão sob o regime de aforamento.

O laudêmio foi instituído pelo Decreto-lei 9760/46 e tem como base o valor de venda do imóvel. O valor da taxa pode variar de acordo com o local e o tipo de imóvel, mas geralmente corresponde a um percentual do valor da transação. O percentual é fixado por regulamentações da União, de acordo com o tipo de imóvel e sua localização.

Por que se paga o laudêmio? Qual é a razão por trás da taxa?

Até aqui você já entendeu o que é a taxa, mas por que pagá-la? Como explicamos anteriormente, o da taxa de laudêmio está diretamente ligada à ocupação e uso de terrenos que pertencem à União ou estão sob o regime de aforamento, como é o caso dos terrenos de marinha. 

Esses terrenos, em especial os localizados em áreas litorâneas, são considerados de domínio público, o que significa que a União mantém a propriedade do solo, mas o morador ou ocupante tem um “domínio útil” para construção ou residência.

A cobrança do laudêmio se justifica pelo fato de que, ao transferir um imóvel que se encontra nessas áreas, o governo federal recebe uma compensação pelo valor que foi obtido com a venda do direito de uso do terreno. 

Ou seja, ao transacionar um imóvel nessas condições, o proprietário paga uma taxa sobre o valor da venda como forma de retribuição à União pela concessão de uso do terreno.

Além disso, essa taxa também ajuda a financiar a manutenção e regularização do uso dos terrenos públicos. A União mantém sua participação nos imóveis localizados nessas áreas e assegura que o uso do solo se mantenha dentro de normas ambientais e urbanísticas.

Em áreas mais litorâneas, como no caso de Aracaju, por exemplo, terrenos de marinha são comuns, e as transações imobiliárias frequentemente estão sujeitas ao pagamento da taxa de laudêmio. Para os compradores e vendedores, isso significa um custo extra a ser considerado no momento da negociação.

Como saber se um imóvel possui a cobrança de laudêmio?

Para saber se um imóvel está sujeito à cobrança da taxa de laudêmio, é fundamental verificar se ele está localizado em áreas de terrenos de marinha ou sob regime de aforamento. Essas áreas, geralmente, estão vinculadas à União, mas também podem incluir terrenos de prefeituras ou instituições religiosas, como a Igreja Católica. 

Confira a seguir, os principais pontos para identificar a incidência da taxa:

Terrenos de marinha

Esses terrenos abrangem uma faixa de 33 metros a partir da linha do mar em direção ao interior. Esse cálculo é realizado com base na linha de preamar média de 1831, que é usada como referência histórica. Imóveis localizados dentro dessa faixa estão sujeitos à cobrança de laudêmio.

Regime de aforamento

Além dos terrenos de marinha, áreas cedidas pela União sob o regime de aforamento também estão sujeitas ao laudêmio. Nesse caso, o morador detém o “domínio útil” do terreno, mas a propriedade do solo pertence à União.

Consulta ao SPU (Serviço de Patrimônio da União)

O SPU é responsável pela administração e controle dos terrenos da União. Você pode consultar diretamente o órgão para confirmar se um imóvel está em área de marinha ou aforamento. Essa consulta pode ser realizada por meio do endereço do imóvel ou da matrícula no cartório.

Áreas urbanas e litorâneas

Regiões urbanas próximas ao litoral, como as cidades de Aracaju, Salvador e Recife, possuem uma grande quantidade de terrenos de marinha. É recomendável verificar a documentação do imóvel com atenção nessas áreas.

Construções em áreas pertencentes a outras instituições

Além dos terrenos da União, imóveis localizados em áreas pertencentes à Igreja Católica ou a algumas prefeituras também podem estar sujeitos à cobrança de taxas similares ao laudêmio, como reforçamos anteriormente. 

Em fevereiro de 2022, a Câmara dos Deputados aprovou uma Proposta de Emenda à Constituição (PEC) que extingue a cobrança do laudêmio em imóveis localizados no litoral brasileiro. Essa mudança beneficia diretamente proprietários de terrenos de marinha, mas a proposta ainda precisa ser regulamentada para ter efeito prático. 

Enquanto isso, algumas dicas podem ser utilizadas para verificar a incidência da taxa de laudêmio:

• documentação do imóvel: consulte a matrícula e a escritura do imóvel. Essas informações normalmente indicam se ele está localizado em terrenos sujeitos ao laudêmio;
• consultoria jurídica: contrate um advogado especializado para analisar a situação do imóvel e confirmar se há cobrança de laudêmio;
• prefeituras ou SPU: entre em contato com a prefeitura local ou com o SPU para obter informações sobre o imóvel e sua localização em relação a terrenos de marinha.

Entender se o imóvel está sujeito à cobrança do laudêmio é essencial para planejar os custos de uma transação imobiliária, especialmente em regiões litorâneas.

Quando o valor da taxa de laudêmio se torna isenta? 

Embora a taxa de laudêmio seja uma obrigação em transações imobiliárias envolvendo terrenos de marinha, existem situações específicas em que o pagamento pode se tornar isento: 

• imóveis pertencentes a órgãos públicos: imóveis de propriedade de órgãos ou entidades públicas, que utilizam o terreno para fins institucionais, geralmente estão isentos da cobrança de laudêmio;
• transferência de imóveis por doação a herdeiros ou cônjuges: em casos de transferência de bens por doação ou herança, quando não há transação onerosa envolvida, o laudêmio não é cobrado. Entretanto, é importante verificar os detalhes no cartório para certificar-se dessa isenção;
• imóveis transferidos sem transação onerosa: quando não há valor financeiro envolvido na transferência da propriedade, como em situações de fusão ou cisão de empresas, o laudêmio também pode não ser exigido;
• terrenos fora da área de marinha ou sem aforamento: se o imóvel não está localizado em terrenos de marinha ou não está sob o regime de aforamento, a taxa de laudêmio não é aplicável;
• propriedades já regularizadas ou adquiridas pela União: quando o imóvel foi integralmente adquirido pela União ou já passou por um processo de regularização fundiária, não há incidência do laudêmio;
• casos amparados por decisões judiciais: em algumas situações, proprietários conseguem decisões judiciais que isentam o pagamento da taxa de laudêmio, dependendo do histórico do terreno e da validade da cobrança.

Lembrando que essas situações podem variar dependendo de alterações legislativas e regulamentações locais. 

É essencial que o proprietário consulte um advogado especializado ou o Serviço de Patrimônio da União (SPU) para obter informações detalhadas e atualizadas sobre as isenções aplicáveis ao seu caso.

Taxa de laudêmio e foro são a mesma coisa?

Muitas pessoas confundem a taxa de laudêmio com o foro, mas é importante entender que elas têm propósitos, incidências e formas de cobrança diferentes. Ambos estão relacionados a imóveis localizados em terrenos de marinha ou sob regime de aforamento, mas apresentam distinções claras:

O laudêmio, como explicamos anteriormente, é uma cobrança feita apenas uma vez, por ocasião da transferência de propriedade de imóveis localizados em terrenos da União. Ele é um valor único, calculado como um percentual do valor de venda do imóvel. 

O foro, por sua vez, é uma taxa anual paga pelos ocupantes de terrenos de marinha ou terrenos sob regime de aforamento. Esse valor refere-se à ocupação contínua do imóvel, ou seja, é uma espécie de “aluguel” que o proprietário paga à União pela utilização do terreno. 

Além dessas características, é importante entender os principais pontos que diferenciam o laudêmio do foro e como cada um se aplica na prática. Confira os principais detalhes abaixo:

• o foro é calculado com base em 0,6% do valor venal do imóvel. esse percentual pode variar dependendo da legislação vigente e do tipo de propriedade;
• diferentemente do laudêmio, o foro é pago anualmente, semelhante ao IPTU, mas direcionado à União em vez de à prefeitura.

Além dessas diferenças, imóveis localizados em terrenos de marinha ou sob aforamento podem estar sujeitos tanto ao laudêmio quanto ao foro. No entanto, as circunstâncias de pagamento são diferentes:

• o laudêmio é cobrado somente quando há uma transferência de propriedade por meio de transações onerosas, como a venda do imóvel;
• o foro é cobrado de forma recorrente, anualmente, enquanto o ocupante do imóvel mantiver o domínio útil sobre o terreno.

Para ficar mais fácil de ilustrar, imagine que um imóvel localizado em um terreno de marinha é vendido. Nesse caso, o comprador deverá pagar o laudêmio no momento da aquisição e, após a compra e começará a pagar o foro anualmente enquanto permanecer como ocupante do imóvel.

Compreender a diferença entre o laudêmio e o foro é essencial para evitar surpresas financeiras ao adquirir ou manter um imóvel em áreas de marinha. Saber que essas cobranças têm finalidades e frequências distintas ajuda a planejar os custos e a tomar decisões mais informadas.

Se você estiver negociando um imóvel nessas condições, lembre-se de revisar a documentação com atenção e, sempre que possível, consulte um advogado especializado ou o Serviço de Patrimônio da União (SPU) para obter informações detalhadas sobre a aplicabilidade e os valores dessas taxas.

Como calcular o laudêmio de um imóvel?

Calcular o laudêmio de um imóvel é um passo essencial para planejar os custos de uma transação em áreas sujeitas a essa cobrança. Veja a seguir um passo a passo simplificado para realizar o cálculo corretamente:

• identifique o valor atualizado do terreno: Consulte o SPU (Serviço de Patrimônio da União) ou outras fontes oficiais para obter o valor atualizado do terreno. Lembre-se de que esse valor não inclui benfeitorias como construções;
• exclua o valor das benfeitorias: subtraia o valor das construções ou melhorias realizadas no imóvel do valor total informado. Apenas o valor do terreno é utilizado no cálculo;
• Verifique o percentual aplicável: o percentual padrão para o cálculo do laudêmio é de 5% do valor do terreno, mas certifique-se de que não há regulamentações locais que alterem essa taxa;
• multiplique o percentual pelo valor do terreno: aplique a taxa (geralmente 5%) ao valor do terreno para determinar o valor do laudêmio.

Além disso, é importante:

• emitir o Documento de Arrecadação (DARF): após calcular o valor, é necessário emitir o DARF por meio do portal da SPU para realizar o pagamento oficial.
• obter a Certidão de Autorização de Transferência (CAT): o pagamento do laudêmio é obrigatório para a liberação dessa certidão, essencial para efetivar a transferência de propriedade.

Se houver dúvidas, é recomendável buscar o apoio de um advogado especializado ou de um contador familiarizado com imóveis em áreas de marinha. Esse cuidado ajuda a garantir que o cálculo e o pagamento sejam realizados de forma correta e dentro das normas legais.

Como a taxa de laudêmio afeta a compra e venda de imóveis no litoral?

A taxa de laudêmio é um fator significativo nas negociações imobiliárias em áreas litorâneas, especialmente aquelas abrangidas por terrenos da marinha. Isso ocorre porque ela representa um custo adicional que deve ser considerado tanto pelo comprador quanto pelo vendedor, podendo impactar o valor final do imóvel e as condições de negociação.

Confira a seguir como a taxa de laudêmio influência diferentes aspectos da compra e venda:

1. Custo adicional para o comprador

O laudêmio pode ser um custo inesperado para compradores que não estão familiarizados com a legislação de terrenos de marinha. Isso pode levar o comprador a reconsiderar o valor que está disposto a pagar pelo imóvel, afetando diretamente o fechamento do negócio.

2. Negociação de preços

O valor do laudêmio frequentemente se torna um ponto de negociação entre as partes envolvidas. Em muitos casos, o vendedor pode optar por assumir o custo como forma de tornar o imóvel mais atrativo, enquanto em outros, o comprador pode ser responsável pelo pagamento. 

Essa flexibilidade exige clareza na definição das condições no contrato de compra e venda.

3. Impacto na documentação e prazos

A regularização do pagamento do laudêmio é obrigatória para a obtenção da Certidão de Autorização de Transferência (CAT), documento essencial para oficializar a transação imobiliária. A falta de pagamento pode atrasar a conclusão do processo de compra e venda, criando complicações para ambas as partes.

4. Valorização e liquidez do imóvel

Imóveis sujeitos à taxa de laudêmio podem ser vistos como menos atrativos por potenciais compradores, o que pode dificultar sua venda ou exigir uma redução no preço para compensar o custo adicional. 

Em contrapartida, imóveis localizados em áreas não sujeitas ao laudêmio geralmente possuem maior liquidez no mercado.

5. Considerações específicas para áreas litorâneas

Regiões como Aracaju, conhecidas pela alta incidência de terrenos de marinha, apresentam um mercado imobiliário fortemente influenciado pela taxa de laudêmio. 

Nessas áreas, compradores e investidores devem incluir o valor do laudêmio como parte do planejamento financeiro para aquisição de imóveis, já que ele representa uma despesa significativa em transações de compra e venda.

Apesar do custo adicional, propriedades em áreas litorâneas continuam sendo atrativas devido à sua localização privilegiada e potencial de valorização. No entanto, a existência da taxa exige maior cautela e uma análise mais detalhada sobre a viabilidade econômica da compra, considerando outros custos recorrentes, como o foro e o IPTU.

Por isso, a orientação de especialistas, como advogados imobiliários e consultores financeiros, é essencial para garantir que todas as taxas e obrigações sejam devidamente contabilizadas, evitando imprevistos ou atrasos no processo de negociação.

Qual a relação entre laudêmio e o IPTU: Quem precisa pagar o quê?

Embora o laudêmio e o IPTU sejam cobranças associadas a imóveis, elas possuem naturezas e finalidades distintas. Enquanto o laudêmio é uma taxa relacionada apenas a terrenos de marinha ou áreas sob regime de aforamento, o IPTU é um imposto anual aplicado a todos os imóveis urbanos, independentemente de sua localização. 

O laudêmio é cobrado pela União apenas uma vez, no momento da transferência de propriedade de imóveis situados em terrenos públicos. Além disso, ele é calculado sobre o valor do terreno, excluindo quaisquer benfeitorias, e seu percentual costuma ser fixo, geralmente em torno de 5%. 

Por outro lado, o IPTU, (Imposto Predial e Territorial Urbano), é um tributo cobrado anualmente pelas prefeituras. Ele é destinado ao financiamento de melhorias na infraestrutura urbana, como iluminação, pavimentação e saneamento básico. 

Diferentemente do laudêmio, o IPTU é calculado com base no valor venal total do imóvel, incluindo o terreno e as benfeitorias, e sua alíquota pode variar conforme a legislação de cada município.

Enquanto o laudêmio representa um custo eventual, que só ocorre durante a transferência de propriedade, o IPTU é uma obrigação recorrente, que deve ser paga todos os anos pelo proprietário do imóvel. Além disso, a arrecadação do laudêmio é destinada à União, enquanto o IPTU financia iniciativas municipais.

Planejar os custos relacionados a essas cobranças é essencial para evitar surpresas financeiras. Para imóveis localizados em terrenos de marinha, é importante lembrar que o proprietário pode ter que arcar com ambas as despesas, o laudêmio no momento da aquisição e o IPTU anualmente. 

Taxa de laudêmio em Aracaju: Qual a situação atual? 

Com tudo o que já vimos sobre a taxa de laudêmio, fica evidente que sua aplicação impacta diretamente transações imobiliárias em terrenos de marinha, especialmente em regiões litorâneas. Em Aracaju, a realidade não é diferente. 

A cidade, conhecida por sua proximidade com o litoral, apresenta um cenário significativo de incidência dessa taxa, o que influencia tanto compradores quanto vendedores no mercado imobiliário local.

Atualmente, estima-se que cerca de 21 mil imóveis em Aracaju estejam localizados em terrenos de marinha, abrangendo ao menos 11 bairros da cidade alta concentração faz com que a taxa de laudêmio seja um ponto crucial nas negociações imobiliárias, principalmente nas áreas próximas à orla marítima. 

Além disso, mudanças recentes no cenário nacional também afetam Aracaju. Em 2024, a Câmara dos Deputados aprovou um Projeto de Lei que regulamenta a ocupação das terras de marinha, resultando na redução da taxa de laudêmio para 5% sobre o valor do terreno. 

Bom, agora você já entende o impacto do laudêmio na negociação de imóveis, é hora de dar o próximo passo para garantir que seu imóvel esteja regularizado. Descubra os principais tipos de regularização imobiliária e como resolver pendências com segurança e eficiência. Confira os diferentes  tipos de regularização de imóveis e fique preparado para evitar problemas futuros.