Quebra de contrato de aluguel: entenda mais sobre o tema!

Você já precisou interromper a locação de um imóvel durante a vigência do contrato? Essa situação não é incomum, afinal, imprevistos ocorrem e muitas vezes fazem com que mudanças sejam necessárias. Porém, é preciso ter atenção às questões que envolvem essa decisão, pois ela pode ocasionar prejuízos a quem deseja desfazer o acordo.

A lei garante tanto a locadores quanto a locatários a proteção de seus interessas no caso de distrato. Por isso, caso seja necessário encerrar a locação antes do previsto, é muito importante conhecer as repercussões da quebra de contrato de aluguel e quais as sanções a que se está sujeito para que seja possível se planejar e preparar para os possíveis gastos e inconvenientes que podem vir a seguir.

Confira neste post o que diz a lei sobre estas situações e saiba como avaliar a melhor forma e o momento mais adequado de acertar o cancelamento do contrato.

Lei do Inquilinato

O primeiro passo para efetuar a rescisão de um contrato de locação é conhecer a legislação que regulamenta o mercado de locações no Brasil. Trata-se da lei 8.245, a Lei do Inquilinato, que está em vigor desde 1991. Essa legislação determina as normas e regramentos que precisam ser respeitados em todos os contratos de locação residenciais, comerciais e industriais no país. Ela é considerada bastante abrangente, prevendo as mais variadas situações que podem ocorrer na locação.

A lei 8.245 foi aprimorada por alguns dispositivos legais nesse tempo, como o Código de Processo Civil, alterado em 2016, e a Lei 12.112, de 2009. O ideal é que tanto proprietários de imóveis quanto inquilinos, antes da assinatura do contrato de locação, verifiquem se o documento está de acordo com o que prega a legislação. A Lei do Inquilinato se sobrepõe a qualquer tipo de contrato de aluguel. Isso significa que cláusulas que não respeitem a lei ou estabeleçam condições não previstas por ela serão consideradas nulas.

Prazo do contrato de locação

A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo específico para os contratos de locação. Tal período pode ser estabelecido livremente entre as partes e registrado no contrato. Habitualmente, são estabelecidos prazos de 12 ou 30 meses. Após esse prazo, caso o inquilino permanece ocupando o imóvel e o proprietário não se manifeste em contrário, em 30 dias a locação é prorrogada por tempo indeterminado.

Quebra de contrato por parte do locatário

Embora não determine um prazo específico para a locação, a lei determina normas para a rescisão contratual, caso uma das partes tenha a necessidade de interromper o acordo antecipadamente. As regras para o distrato são diferentes, de acordo com quem dá causa ao encerramento antecipado da locação.

O inquilino do imóvel tem o direito de interromper o contrato a qualquer tempo, estando sujeito, porém, ao pagamento de uma multa. Essa penalidade, que deve estar prevista no contrato de locação, geralmente é estipulada em três vezes o valor do aluguel mensal. Porém, o inquilino deve ficar atento a essa cláusula antes de assinar o contrato de locação, porque a lei do inquilinato não determina um limite para essa multa. O proprietário pode tentar incluir um valor mais elevado, tornando a quebra de contrato mais penosa ao inquilino.

Outro ponto importante é que a multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato. Em um acordo de 30 meses, por exemplo, caso o locatário deseje devolver o imóvel após 15 meses, pagará a multa pelos 15 meses restantes. Caso o valor do aluguel seja de R$ 2 mil, por exemplo, com 3 meses de multa prevista no contrato, a despesa máxima do inquilino com a quebra do contrato seria de R$ 6 mil. No exemplo acima, o valor devido, referente aos 15 meses restantes, cairia para R$ 3 mil.

Rescisão sem multa

A regra que regulamenta a multa de quebra contratual tem uma exceção prevista na Lei do Inquilinato. Caso tenha seu local de trabalho transferido para outra cidade por determinação de seu empregador, o inquilino fica livre do pagamento da multa por quebra de contrato. Nesse caso, seu único compromisso será informar ao proprietário sob a necessidade de encerrar a locação 30 dias antes da devolução do imóvel e apresentar documentação que comprove a transferência, indicando seu novo endereço profissional.

Quebra de contrato por parte do locador

Ao contrário do inquilino, o proprietário não tem liberdade para solicitar a quebra do contrato de aluguel sem uma justificativa. Por isso, a legislação estabelece situações pontuais em que o locador pode solicitar o distrato. Uma elas ocorre quando o inquilino utiliza o imóvel de forma irregular, como realizando sublocação, por exemplo. O proprietário também pode solicitar a devolução do imóvel para realização de obras na edificação que cumpram determinação do poder público.

Após o encerramento do prazo previsto em contrato, quando a locação já se encontra prorrogada por período indeterminado, o proprietário poderá solicitar encerramento do contrato caso necessite do imóvel para moradia própria sua ou de parentes diretos (filhos, pais ou avós), comprovando não ser proprietário de outro imóvel que possa ser utilizado para esse fim.

Com exceção da rescisão por falta cometida pelo inquilino, nos demais casos, o proprietário que der motivo à quebra do contrato também estará sujeito ao pagamento de multa ao inquilino. No entanto, é importante que essa situação também esteja prevista no contrato de locação, a fim de assegurar os direitos de ambas as partes.

Devolução do imóvel

Independentemente de quem solicita a quebra do contrato de aluguel e da incidência ou não de multa para o distrato, os demais trâmites previstos para o final da locação seguem inalterados. Isso significa que o imóvel deverá passar pela vistoria final e precisará ser devolvido pelo inquilino ao proprietário nas mesmas condições em que se encontrava no início do acordo. O locatário terá que arcar com as despesas de todos os reparos eventualmente necessários.

Essas são as normas estabelecidas pela legislação para a quebra de contrato de aluguel, seja ele residencial, comercial ou industrial. Conhecer a Lei do Inquilinato e considerar o que ela determina antes de acertar a locação de uma casa ou apartamento é a melhor forma de evitar surpresas e prejuízos no futuro.

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