O que é saldo devedor? Entenda as complicações!
O financiamento imobiliário, a forma mais popular de se adquirir um imóvel no Brasil, representa um compromisso financeiro que pode se estender por anos. A operação permite a compra de um bem de um valor elevado, em condições estabelecidas em contrato junto ao banco.
Além dos valores pagos a título de entrada, logo no início da operação o comprador assume o compromisso de quitar o saldo devedor do financiamento em período determinado. Porém, ao assinar o contrato de financiamento, nem todo mundo entende exatamente o que é saldo devedor e como se comportará sua dívida ao longo dos anos.
Pois é justamente sobre isso que trataremos neste post. Prossiga com a leitura para compreender exatamente como funciona o saldo devedor na compra de um imóvel e quais as formas de quitá-lo.
Como funciona o financiamento de imóveis?
Realidade ao alcance de poucas pessoas no Brasil, comprar um imóvel a vista é, na maioria dos casos, o melhor negócio. Com o capital em mãos, é possível negociar um preço melhor, além de não assumir dívidas para adquirir o bem.
Para a grande maioria das pessoas, o financiamento imobiliário é a opção mais viável de se adquirir um imóvel. A operação funciona como um empréstimo, por meio do qual o banco fornece os recursos para a compra da casa ou apartamento e o mutuário paga por esse empréstimo em um longo prazo.
Para se remunerar pela operação, o banco aplica juros sobre as prestações combinadas. Esses juros são calculados com base no saldo devedor da operação, que deverá ser quitado em um prazo de até 30 anos.
O que é o saldo devedor?
O saldo devedor é o montante do valor financiado (ou do consórcio de imóveis) ainda pendente de pagamento por parte do comprador. Imagine que você adquiriu um imóvel de R$ 250 mil e pagou a título de entrada R$ 50 mil. Os demais R$ 200 mil formam o saldo devedor.
O pagamento dessa dívida deverá ser efetuado de acordo com o contrato do financiamento. O documento estabelece o prazo para a quitação e os juros da operação. O saldo devedor é atualizado mês a mês, de acordo com os pagamentos efetuados.
O valor pago mensalmente pelo financiamento não é abatido integralmente do saldo devedor. Além da amortização, que é como se chama esse abatimento, parte da parcela é utilizada para o pagamento dos juros contratuais e de outras taxas e seguros.
O contrato de financiamento estabelece também o sistema de amortização aplicado à operação. No Brasil, os mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC).
Quando se utiliza a Tabela Price, as parcelas são fixas. Já no SAC, as prestações são decrescentes.
Quais as taxas que incidem sobre o saldo devedor?
Independentemente do sistema de amortização utilizado na operação, o saldo devedor será corrigido mensalmente, atualizando as parcelas a serem pagas.
Os indicadores mais utilizados pelos bancos para realizar essa atualização são o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que é utilizado nos casos em que o imóvel foi adquirido ainda na planta, antes da entrega das chaves, e o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).
Como antecipar o pagamento do saldo devedor?
Quando consegue antecipar a quitação do saldo devedor, o comprador do imóvel não apenas se livra de uma dívida, como deixa de pagar os juros que incidiriam com o prolongamento do financiamento.
Por isso é importante ficar atento à evolução do saldo devedor e negociar seu pagamento junto ao banco. Há diferentes formas de efetuar essa quitação, como mostraremos a seguir.
Recursos próprios
Muita gente consegue juntar dinheiro ou dispõe de uma poupança, um capital investido até como uma reserva de segurança, rendendo em algum tipo de aplicação. Pois esses valores podem ser utilizados para quitar o saldo devedor do financiamento.
Mas antes de realizar essa operação é preciso avaliar se realmente vale a pena. Isso acontece quando os juros pagos pelo saldo devedor são maiores do que o rendimento aferido com o investimento. Quitando a dívida, você economiza essa diferença mensal.
FGTS
Quem tem conta no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode utilizar o saldo para a quitação do saldo devedor do financiamento, desde que atenda a alguns requisitos legais.
Os principais deles são estar inscrito no FGTS há mais de 3 anos, não ter nenhum outro imóvel em seu nome e que o financiamento tenha sido realizado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Empréstimo com garantia de imóveis
Essa opção é bastante eficiente quando o objetivo é reduzir os juros que são pagos pela correção do saldo devedor. Porém, é preciso já ser proprietário de um imóvel quitado para utilizá-la.
Na prática, o devedor apresenta o seu primeiro imóvel como garantia dessa nova operação, o que diminui os riscos da operação para o banco e permite a redução dos juros. Trata-se de um negócio muito semelhante ao que nos EUA chama-se de hipoteca.
Portabilidade
Por meio da portabilidade de crédito imobiliário é possível transferir o saldo devedor do seu financiamento para outro banco, onde os juros sejam mais baixos. Assim, é possível reduzir o peso da dívida no seu orçamento e também o total pago ao final da operação.
O pedido de portabilidade não pode ser negado pelo credor original. Mas ele pode negociar alterações no seu contrato e realizar uma contraproposta, o que pode ser vantajoso para o comprador.
Venda do imóvel
Se o comprador está com dificuldades de quitar o saldo devedor, uma solução extrema é vender o imóvel para pagar a dívida e evitar que ela se transforme em uma bola de neve e até suje o seu nome.
Nesse caso, o novo comprador quita o saldo devedor junto ao banco e o comprador original recebe a diferença equivalente ao que ele já pagou à instituição.
Como você pôde ver, entender o que é saldo devedor e quais as formas de quitar esse compromisso é essencial para evitar surpresas ao financiar a compra de um imóvel. Saber como acompanhar a evolução dessa dívida é fundamental para dimensionar o quanto ela influenciará em sua saúde financeira ao longo dos anos.
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