Quais são os principais pontos da lei do inquilinato? Entenda aqui

A moradia de aluguel é uma realidade presente na vida de muitas famílias brasileiras. De acordo com uma pesquisa feita pelo IBGE em 2019, 18,3% da moradia de todo o país corresponde a imóveis alugados. Mesmo com esses dados, muitas pessoas ainda não sabem ao certo o que é a lei do inquilinato e como ela funciona.

Isso porque quando alguém aluga um apartamento ou uma casa, não sabe ao certo quais são as normas básicas que devem ser seguidas, bem como as regras que o proprietário do imóvel precisa cumprir.

Afinal, você sabe quais são os direitos de um inquilino? Confira neste post detalhes sobre o assunto, como o que a lei assegura para quem vive de aluguel!

Lei do inquilinato

A Lei Federal 8.245/91, conhecida popularmente como lei do inquilinato, é a legislação vigente que trata dos regulamentos sobre a locação de imóveis urbanos dentro do território nacional. Suas normas regerão toda a relação contratual entre inquilinos e proprietários, bem como seus deveres e demais procedimentos de admissão ou despejo durante o período.

Dessa forma, ela tem como propósito estabelecer parâmetros normativos e contratuais para que os indivíduos possam realizar locações de imóveis urbanos amparados e padronizados pelo legislativo.

Apesar de ser antiga, algumas alterações ocorreram nessa legislação ao longo dos anos. A primeira em 2009, por meio da Lei 12.112, determinando a diminuição de prazo para o inquilino sair da propriedade. Já a segunda, de 2016, dispõe sobre mudanças no Código de Processo Civil em relação a ações de despejos. Por isso, é essencial se manter atualizado em possíveis mudanças.

A importância dessa lei para contratos de aluguel

A lei do inquilinato é fundamental em nosso país, já que possuímos mais de 13,3 milhões de famílias morando de aluguel, conforme dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) de 2019.

Uma vez que os direitos e deveres de proprietários e inquilinos estão regulamentados, além de estabelecidas normas para contratos, situações de cunho prejudicial são evitadas para qualquer uma das partes, garantindo respaldo judicial em caso de problemas futuros.

Além disso, é fundamental que as pessoas entendam que existe essa legislação e possam compreender melhor seus direitos perante situações abusivas, agregando tranquilidade em todo o processo de locação de um imóvel.

Principais direitos e deveres da lei do inquilinato

Vamos entender melhor quais são os principais deveres e direitos que inquilinos e proprietários têm durante um contrato de aluguel.

Receber imóvel em perfeitas condições

É um direito do inquilino receber o futuro imóvel em perfeitas condições de uso. Sempre como ato prévia à assinatura do contrato, é feita uma vistoria, analisando detalhadamente as condições da propriedade, para comprovação das condições atuais do espaço. Esse documento indicará todos os itens avaliados durante o processo, tendo nome de laudo de vistoria.

Esse laudo é anexado ao contrato de locação e deve conter a descrição do estado do imóvel, bem como fotografias do espaço. Essas informações serão prova da condição da propriedade antes da assinatura do contrato.

Da mesma forma que o inquilino recebe o imóvel em perfeitas condições, ele precisa devolver. Por isso, o morador assume o compromisso contratual de conservação do ambiente nas mesmas condições que se encontrava durante a vistoria.

Portanto, quando for encerrada a locação, será realizada uma nova vistoria de devolução do imóvel, comparando os itens de ambos documentos, identificando possíveis danos que tenham sido causados durante o contrato — e que deverão ser reparados.

Isenção de pagamento das despesas extras do condomínio

De acordo com a lei do inquilinato, o locatário é obrigado a pagar toda e qualquer despesa ordinária incluída nas taxas de condomínio daquele imóvel, se essa taxa existir. Como despesas ordinárias, podemos entender aquelas incluídas no custeio da administração condominial, como:

• despesas com luz, água e gás;
• limpeza e conservação, incluindo a pintura de áreas comuns;
• manutenção e instalação de equipamentos em espaços de uso comum (elevadores, portões etc.);
• pagamento de salários;
• pagamento de tributos diversos e encargos trabalhistas;
• rateio de saldo devedor de caixa do condomínio;
• reposição de fundo reserva destinado às despesas ordinárias.

Por outro lado, o inquilino está isento de pagar as despesas consideradas extraordinárias, aquelas destinadas para:

• constituição de fundo de reserva;
• custos de indenização trabalhista de funcionários antes da locação;
• instalação de equipamentos no condomínio (alarmes, interfones etc.);
• paisagismo e decoração de áreas comuns;
• pintura de fachadas, iluminação ou poços de aeração;
• reformas de ampliação ou estruturais da edificação;
• reposição das condições de habitabilidade do edifício.

Esse tipo de despesa deve ser custeada pelo proprietário, sendo um direito do inquilino exigir a apresentação de comprovantes de quitação.

Preferência da compra

O proprietário do imóvel, independentemente do motivo, pode vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a validade do contrato de locação. Entretanto, a lei do inquilinato garante que seja dada ao inquilino a preferência de compra, nas mesmas condições ofertadas ao mercado.

Portanto, é uma obrigação do locador informar a intenção de venda, seja de forma judicial ou extrajudicial, desde que o comunicado seja de fácil comprovação, como carta de aviso de recebimento assinada.

Uma vez comunicado, o inquilino tem 30 dias para manifestar se deseja ou não realizar a compra do imóvel, efetivando os procedimentos para aquisição da propriedade. Caso o locatário não se manifeste, ele perde, automaticamente, a preferência dessa compra.

Sublocação do imóvel

Apesar de ser um assunto que provoca bastante dúvida e controvérsia, a lei do inquilinato assegura que a partir do momento em que o dono do imóvel concorde com a sublocação, ela passa a ser um direito do morador.

Seguramente, esse acordo precisa ser expresso no contrato de locação, ou em algum documento posterior, para que fique registrado formalmente. Em qualquer uma das situações, o sublocatário passa a ter as mesmas obrigações legais do contrato original, inclusive ser responsável pelo pagamento mensal de aluguel.

Vale ressaltar que as obrigações do proprietário são sempre dirigidas ao locatário, portanto, os direitos do sublocador precisam ser atendidos pelo inquilino original, e não pelo dono do imóvel.

Atenção aos deveres como inquilino

O inquilino também possui deveres perante o locador, assegurados em contrato de locação e pela legislação. Por isso, é preciso conhecer as obrigações impostas e evitar dores de cabeça ou até mesmo, em situações extremas, perda do imóvel alugado.

Os principais deveres do inquilino são:

1. aviso prévio de mudança;
2. boa convivência;
3. manutenção do imóvel;
4. pagamento de contas em dia;
5. realizar reformas sem acordo prévio;
6. respeitar regras do condomínio;
7. usar o imóvel apenas para os fins acordados em contrato.

Percebemos que estar atento à lei do inquilinato é garantir uma relação contratual saudável e tranquila, evitando dores de cabeça.

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