Como calcular as taxas de juros do financiamento imobiliário?

Financiar um imóvel envolve diversos custos que precisam ser identificados e estudados antes da assinatura do contrato, para não fechar um acordo com que não possa arcar ou ter surpresas com valores adicionais ao longo do tempo. Nesse cenário, conhecer as taxas de juros de financiamento e seus componentes pode evitar dores de cabeça. 

Muitas das porcentagens encontradas serão variáveis conforme o banco escolhido e a conjuntura econômica do país. Então, resolvemos mostrar tudo aquilo que compõe um contrato de financiamento imobiliário para que não tenha problemas. Confira!

O que compõe o valor das parcelas do financiamento? 

Em um contrato de financiamento, você encontrará diferentes pontos e conceitos que influenciam o valor das parcelas que pagará. Nesse sentido, destacamos três deles: a taxa de seguro, os custos operacionais e a amortização. Além deles, há a taxa de juros que falaremos mais à frente. 

Taxas de seguro

As taxas de seguro são cobradas para dois tipos de situações: para fins de indenização em casos de danos físicos no imóvel e o Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP), que é obrigatório por lei e assegura o valor contratado em caso de morte ou invalidez do mutuário. Essa porcentagem costuma ser pequena, mas faz diferença no valor das parcelas do seu contrato de financiamento imobiliário.

Custos operacionais

Para definir o valor de um financiamento, ainda é necessário levar em consideração custos envolvidos nesse trâmite. Conhecer essas entrelinhas e identificar outros valores é fundamental para que conheça o preço do contrato e das parcelas, e possa se programar financeiramente. 

Um exemplo de custo operacional em um financiamento é a taxa administrativa, que acrescenta um pequeno valor mensal. Esse serviço é utilizado sempre que houver problemas em documentações, necessidade de emissão de dados ou qualquer outro contratempo de cunho administrativo. 

Amortização

Amortização é o processo de reduzir ou devolver o valor emprestado pelo banco por meio de parcelas mensais. Independentemente do prazo que você terá para pagamento, a quantia será a mesma que foi emprestada pela instituição financeira, sendo que esse componente representa a maior parte de um contrato de financiamento. 

Como funcionam e quais são as taxas de juros do financiamento?

As taxas de juros do financiamento imobiliário são cobradas pelo processo de empréstimo de dinheiro do banco ou instituição financeira para você, que, no caso, é o mutuário. Afinal, se esse valor não fosse cobrado, os credores perderiam muito dinheiro em razão da inflação, que, muitas vezes, não os favorece. 

Como este percentual é definido pelas instituições financeiras, é fundamental pesquisar pelos bancos com taxas mais baixas, pois isso refletirá no valor total do financiamento. Além disso, a sepender do perfil da compra, há a possibilidade de buscar subsídios do governo, como o Minha Casa Minha Vida, para reduzir os valores. 

No entanto, essa porcentagem é sempre subjetiva, pois é preciso levar em consideração diferentes aspectos do contrato e até mesmo do seu perfil. Para isso, podem ser aplicadas duas diferentes formas de cálculo: as taxas prefixadas e as pós-fixadas. 

Taxas de juros prefixadas

Nas taxas de juros prefixadas, você tem conhecimento exato sobre os valores do seu financiamento até o final do seu contrato. Sendo assim, não terá surpresas com valores adicionais ou taxas que oscilam. 

Taxas de juros pós-fixadas

As taxas de juros pós-fixadas consideram e são influenciadas pelos índices de inflação e juros em curto prazo. Por isso, ao contrário do juros prefixados, você não tem o valor exato do financiamento no ato do contrato, pois eles podem variar conforme a economia do país. 

No financiamento imobiliário, a referenciação é feita principalmente pela da Taxa Referencial de Juros (TR), que é utilizada como base da remuneração da poupança. Entretanto, dependendo da modalidade e particularidades do seu contrato, podem ser considerados outros índices, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que é calculado pelo IBGE, ou o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), definido pela Fundação Getúlio Vargas. 

A escolha entre as taxas de juros prefixadas e pós-fixadas deve ser precedida de um estudo sobre a taxa de juros nominal, pois, de maneira exata e pronta, é muito difícil dizer que uma é melhor do que a outra, sendo que não se pode prever o futuro. 

Em momentos de oscilações econômicas, as taxas pós-fixadas não são tão vantajosas, já que o índice TR, por exemplo, pode subir e encarecer as suas parcelas do financiamento. Já em cenários de estabilidade ou baixa inflação, ela é mais atrativa e de baixo custo para o seu contrato. 

Quais são os tipos de amortização? 

Existem diferentes métodos para quitar e calcular os valores da amortização. A escolha dependerá do tipo de financiamento e da instituição financeira escolhida. Conheça os principais.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

No Sistema de Amortização Constante, é reduzido um percentual fixo da sua dívida desde o início do contrato de financiamento. Dessa maneira, as prestações e o saldo como devedor tendem a diminuir com o tempo. Entretanto, é necessário arcar com valores mais pesados no início do financiamento. 

Nesse método, por ser mantida a atual taxa monetária, dificilmente o seu saldo de dívida apresentará aumento. Isso possibilita melhor controle sobre esse débito no seu planejamento financeiro.

Tabela Price

Esse sistema de amortização sempre é utilizado em financiamentos que tenham parcelas fixas. Nesse caso, as prestações do seu saldo devedor são corrigidas todos os meses pela TR. Portanto, a amortização inicial é menor.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O sistema Sacre é um conjunto da tabela Price e do método SAC. Por isso, as prestações são crescentes, porém somente até determinado ponto do contrato, no qual elas começam a decrescer. 

O reajuste do Sacre é feito conforme o índice TR, sendo que a vantagem disso é que, ao longo do tempo, as suas prestações diminuem, assim como as suas chances de não conseguir arcar com as parcelas e com as taxas de juros do financiamento. 

Como calcular as parcelas do financiamento imobiliário? 

Agora que você já conhece todos os itens, variáveis e taxas de juros de financiamento imobiliário, é o momento de calcular o valor das prestações. Para isso, a maneira mais fácil é consultar um simulador de financiamentos.

Nele, você pode supor vários cenários para identificar aquele que melhor atende o seu orçamento, como tempo de pagamento, valor das prestações e valor do imóvel. No entanto, você também pode fazer o cálculo no Excel, utilizando a fórmula:

• PGTO (taxa;nper;pv), sendo “taxa” o valor mensal das taxas de juros do financiamento, “nper” a quantidade de prestações e “pv” o custo do imóvel. 

Agora que já sabe o que compõe um contrato e as taxas de juros de financiamento imobiliário, é importante escolher um bom imóvel e contar com uma construtora de confiança. Afinal, o seu acordo dependerá do tipo e valor total da casa ou apartamento que pretende financiar.  

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